路線価 (2023) 奈良県橿原市城殿町254-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市城殿町２５４番７
価格時点	2023 年
駅名	畝傍御陵前駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね橿原市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需用者の中心は沿道型店舗事業並びに飲食店舗等を運営する事業法人及び個人事業主が主で、全国的規模を有する企業の進出も認められる。当市における路線商業地域の需給が好転しつつある中で、当該地域は車両交通量が多く駅にも近いことから、出店意欲は比較的強く、需要は増加してきている。取引件数は少ないが、中心となる価格帯は１０万円／㎡程度と思慮される。 (2) 同一需給圏は橿原市及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者は沿道型店舗を運営する事業者が中心と思われるが、駅徒歩圏で利便性も良好なことから事務所地若しくは共同住宅地としての需要も考えられる。取引が少なく個別性も強いため需要の中心価格帯は把握が困難である。車両交通量が比較的多く、駅接近性にも優れることなどから、需要は堅調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の妥当性は、同価格決定の理由の通りで、同価格は市場価値を示す価格といえる。収益価格は路線商業地域としては画地規模も小さく、低位に求められた。収益性については考慮されるべきではあるが、当該地域では類似不動産との比較により土地取引が行われる傾向が強く信頼性は劣る。従って周辺地域の地価動向、代表標準地との検討、地元精通者からの意見聴取を踏まえた上で、収益価格は参考とし、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は中規模の店舗が多い国道沿いの路線商業地域であり、市場参加者である事業者等の意思決定は収益性に基づくものと思料されるが、近年の賃料水準下落傾向等を反映して収益価格は低位に求められたものと思料される。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求められた比準価格を標準に、収益価格は参考とした上で、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	畝傍御陵前駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市城殿町２５４番７
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い路線商業地域である。同種の地域として熟成しており今後とも現況を維持するものと予想される。接近条件等から需要は回復しつつあり、地価は強含みで推移していくものと予測される。 (2)中規模の店舗が多い国道沿いの熟成された路線商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。駅接近性に優れ、利便性が良いことなどから、地価水準は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)橿原市人口は微減傾向、高齢化率は県内で相対的に低位にある。橿原市内の路線商業地の需給は好転しつつあるが、路線等による選別化の傾向にある。 (2)当市の人口は微減傾向、需要は駅接近性など立地条件により二極化が進んでいる。地価変動状況は地域により異なる。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で駅にも近い。新規店舗等は特に認められず、地域要因に大きな変動はない。地価は強含みで推移している。 (2)幹線道路沿いの商業地域であるが駅徒歩圏で利便性が良く、共同住宅用地など用途の多様性もあり、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市城殿町２５４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,700 円／平米 64万3,678 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,842 円／平米 65万760 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,344 円／平米 35万1,573 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市城殿町２５４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,026 円／平米 36万440 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市城殿町２５４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,710 円／平米 40万8,985 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,819 円／平米 38万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,357 円／平米 34万5,004 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県橿原市城殿町２５４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,912 円／平米 37万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,659 円／平米 37万2,451 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,685 円／平米 35万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	桜井Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県橿原市城殿町２５４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,380 円／平米 34万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,501 円／平米 40万1,682 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,989 円／平米 40万3,296 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情