土地路線価格
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路線価 (2023) 奈良県桜井市大字河西360-20外 坪・平米

2023
路 線 価
奈良県 桜井市
奈良県桜井市大字河西360番20外 (桜井)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 桜井駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
14万5,464
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万4,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 奈良県 桜井市奈良県桜井市大字河西360番20外
価格時点 2023
駅名 桜井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 14万5,464
1平米当たり 1平米 4万4,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
949万
(172 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万2,491
1平米 5万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
949万
(172 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万2,491 円/坪
1平米 5万5,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR桜井線、近鉄大阪線、近鉄橿原線沿線で、桜井市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち市内居住者が大半であり、市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内の既成住宅地である。景気は新型コロナでの行動制限が徐々に緩和される中で、全体的に回復傾向が見られる。土地は8百万~15百万円程度の物件が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町のうち、近鉄大阪線及びJR桜井線の沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者は当該圏内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。比較的居住環境の良好な住宅地域で一定の需要は認められるが、駅までは距離を有することから、地価は横ばいから下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で1,000万円~1,200万円、新築戸建で2,500万円~3,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  当該地域は徒歩圏内にあるが、戸建住宅地域であり、賃貸市場が未熟成なため収益還元法の適用を断念した。よって、対象不動産の所在、実情(駅から徒歩圏内の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地(桜井-5)との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を反映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 桜井駅南東方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 52 坪 (172 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 桜井市奈良県桜井市大字河西360番20外
標準地の範囲
30 m
西 30 m
10 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 昭和50年代に開発された住宅地。
街路 基準方位北、6.2m市道       
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として成熟し、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

(2)近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 18万2,491
1平米 5万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 18万2,491
1平米 5万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 18万2,491
1平米 5万5,200
前年から次年への変動率 -0.2 %
2022年
1坪 18万2,822
1平米 5万5,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 18万2,491
1平米 5万5,200
前年から次年への変動率 -0.2 %
2019年
1坪 18万2,822
1平米 5万5,300
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

(2)桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。利便性の良い一部地域を除き、需要は弱含みである。

地域要因
(1)地価変動率(下落率)は前年と同程度である。

(2)地域要因に変化は無く、地価は概ね横ばいで推移している。

個別的要因 (1)特にない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 桜井F
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 奈良県
市区町村 桜井市
地域 奈良県桜井市大字河西360番20外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万1,516 円/平米
13万7,252 円/坪
推定価格 平米
5万1,124 円/平米
16万9,016 円/坪
標準価格 平米
5万7,186 円/平米
18万9,057 円/坪
査定価格 平米
5万7,200 円/平米
18万9,103 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 168
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 桜井J
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 奈良県
市区町村 桜井市
地域 奈良県桜井市大字河西360番20外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
4万9,652 円/平米
16万4,150 円/坪
推定価格 平米
4万6,704 円/平米
15万4,403 円/坪
標準価格 平米
5万5,271 円/平米
18万2,726 円/坪
査定価格 平米
5万5,300 円/平米
18万2,822 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 桜井B
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 奈良県
市区町村 桜井市
地域 奈良県桜井市大字河西360番20外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万5,508 円/平米
15万449 円/坪
推定価格 平米
4万5,012 円/平米
14万8,810 円/坪
標準価格 平米
5万5,027 円/平米
18万1,919 円/坪
査定価格 平米
5万5,000 円/平米
18万1,830 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 桜井B
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 奈良県
市区町村 桜井市
地域 奈良県桜井市大字河西360番20外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万9,366 円/平米
9万7,084 円/坪
推定価格 平米
4万1,951 円/平米
13万8,690 円/坪
標準価格 平米
5万2,702 円/平米
17万4,233 円/坪
査定価格 平米
5万2,700 円/平米
17万4,226 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 1.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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