路線価 (2023) 奈良県桜井市大字大福380-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字大福３８０番１５
価格時点	2023 年
駅名	大福駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,434 円／坪 1平米 5万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね桜井市及び周辺市町を走行する近鉄各線及びＪＲ各線沿いの中小規模普通住宅地域である。需用者の中心は桜井市に居住する者が大部分で、外部地域からの需要は少ない。最寄駅から徒歩圏内にはあるが、外部からの転入が少ないことから、地価は長期間下落傾向が持続している。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の宅地で、１０００万円～１１００万円程度、新築住宅で３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄大阪線、近鉄橿原線沿線で、桜井市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち市内居住者が大半であり、市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地である。景気は新型コロナでの行動制限が徐々に緩和される中で、全体的に回復傾向が見られる。土地は８百万～１５百万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、収益を目的とする賃貸アパートは認められないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである。比準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　当該地域は徒歩圏内にあるが、戸建住宅地域であり、賃貸市場が未熟成なため収益還元法の適用を断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域）等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（桜井－５）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大福駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字大福３８０番１５
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　　　　　　　北１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現況を維持するものと予想される。生活利便性が良好とはいえず、地価水準は緩やかな下落傾向を示すものと予測される。 (2)開発された住宅団地で区画整然とした住宅地域として成熟している為、現況が持続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桜井市の人口は減少傾向に、高齢化率は増加傾向にある。利便性の良い地域は需要の持ち直し傾向にあるが全般的に低調で、二極化傾向が顕著である。 (2)桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。地価は弱含みで推移している。 (2)地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字大福３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,506 円／平米 15万3,749 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,631 円／平米 15万856 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,397 円／平米 18万9,754 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字大福３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,585 円／平米 14万7,398 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,580 円／平米 14万4,075 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,729 円／平米 18万4,240 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字大福３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,039 円／平米 16万2,123 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,681 円／平米 15万4,327 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,167 円／平米 17万5,770 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字大福３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5 円／平米 13万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,290 円／平米 12万3,281 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,359 円／平米 17万9,711 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情