路線価 (2023) 奈良県桜井市大字初瀬1428-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
価格時点	2023 年
駅名	長谷寺駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	591万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	593万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね桜井市とその隣接市町村の農家住宅も見られる住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好を有する地元在住の居住者が主体である。当該地域は、桜井市の市街地外縁部にあり、最寄り駅の運行本数も少ないため、周辺地域からの転入者は少なく、土地の需給動向は弱含みである。取引が少なく限定的であるため市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は桜井市を中心に周辺市町を含む既成住宅地域の圏域である。地縁による結びつきが強く、需要者は近隣地域若しくはその周辺地域の居住者にほぼ限定される。周囲に宅地開発は殆どなく、人口は減少の一途を辿っている。こうしたことから需要は弱含みであり、地価は長期間、下落傾向で推移している。具体的には土地値で５００万円から６００万円程度。中古戸建の取引水準は建物の状況により区々であり相場は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧集落内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、周辺に賃貸用住宅の供給はなく、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域より取引事例を採用して信頼性ある比準価格を試算した。一方、地縁による結びつきが強く、不動産市場は自用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟である。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例を入手できず、収益還元法の適用は見送っている。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長谷寺駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	11 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	景観保全地区に指定されている。
街路	基準方位　　　　北３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかに農家住宅等が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移すると予測する。需要は限定的であり、今後も地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないが長期に亘る人口減少傾向や行政条件等の観点から、地価は下落基調で推移するものと推定する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景に不動産市況は堅調に推移したが、桜井市は人口の減少、高齢化の進行により需要の二極化が顕著である。 (2)人口減少及び高齢化が長期間継続している。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られたが全般的な価格水準は弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧集落内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、需要は限定的であることから、地価はやや下落傾向で推移した。 (2)一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域である。こうした状況に影響を及ぼすような事象は観測されておらず地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路で日照・通風等居住の快適性は優位であるが、選好性・競争力等に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万215 円／平米 9万9,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,386 円／平米 9万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,464 円／平米 8万4,184 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万703 円／平米 6万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,839 円／平米 6万5,588 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,312 円／平米 8万6,987 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,603 円／平米 9万7,868 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,151 円／平米 9万3,067 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,334 円／平米 8万7,060 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観保全地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,809 円／平米 9万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,577 円／平米 9万4,476 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	宇陀Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,739 円／平米 8万1,787 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,747 円／平米 11万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,616 円／平米 9万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情