路線価 (2023) 奈良県桜井市大字芝435-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字芝４３５番４３
価格時点	2023 年
駅名	三輪駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円／坪 1平米 4万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね桜井市及びその周辺市町圏域に存する戸建住宅を主をとする住宅地域である。需用者の中心は桜井市に居住する者が大部分で、他市町からの転入は少ない。桜井市自体の土地需給動向は弱含んでいる中で、駅接近性が劣ることから、需要の程度は低く、需給関係はやや弱含みで推移している。市場での中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で１，０００～１，２００万円程度、新築住宅で２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は概ね桜井市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、桜井市の居住者であり、他の地域からの転入は少ない。当該地域は、開発規模の比較的大きい住宅地域で、駅からバス圏にあることから、駅に近い住宅地へ需要がシフトしつつあり、土地の需給動向はやや弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地は２２０㎡程度で１千万円前後、新築住宅で２．５千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域に指定された小規模開発住宅地域であり、賃貸アパート等の収益物件は認められない。よって収益還元法は適用できなかった。比準価格は多数の現実の取引から求められた価格で、一部位置的同一性に難があるものの、同価格決定の理由の要旨の通り市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移、代表標準地からの検討等を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三輪駅西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字芝４３５番４３
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　　　　　　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現況を維持するものと予想される。需要は減少傾向にあり、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅及び市街地への接近性が劣るため需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桜井市の人口は減少傾向に、高齢化率は増加傾向にある。利便性の良い地域は需要の持ち直し傾向にあるが全般的に低調で、二極化傾向が顕著である。 (2)低金利を背景に不動産市況は堅調に推移したが、桜井市は人口の減少、高齢化の進行により需要の二極化が顕著である。
地域要因
(1)市街化調整区域に指定された住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。駅等の接近性が劣ることから、地価は弱含みで推移している。 (2)環境の比較的良好な郊外の住宅団地であるが、駅への接近性が劣ることから、選好性が低くく、地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字芝４３５番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,285 円／平米 18万9,384 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,476 円／平米 18万98 円／坪
標準価格 平米 坪	5万581 円／平米 16万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字芝４３５番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,161 円／平米 12万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,769 円／平米 17万4,454 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,046 円／平米 15万2,228 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字芝４３５番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,142 円／平米 12万6,097 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,909 円／平米 13万1,939 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,095 円／平米 14万9,084 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	桜井Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字芝４３５番４３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万577 円／平米 13万4,148 円／坪
推定価格 平米 坪	4万55 円／平米 13万2,422 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,124 円／平米 15万5,792 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情