路線価 (2023) 奈良県桜井市大字桜井267-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
価格時点	2023 年
駅名	桜井駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線における桜井市及び周辺市町に存する駅前商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁を有する事業者、個人事業主が中心である。中和幹線沿いの商業施設に顧客が流出し、大型店舗の進出で駅前商業地域での土地の需要はやや減退すると予測する。物件の取引数が少なく、取引には個別性が強い為、取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町を中心とする、奈良県北中部における鉄道駅周辺の商業地域である。主な需要者としては、店舗、営業所等の出店を企図する法人や個人事業主等が想定される。最寄駅への接近性に恵まれているものの、中和幹線沿いに店舗が集積する一方で、既存の商業地域の繁華性は低下しており、地価はやや下落傾向で推移している。需要の中心となる取引水準等は、立地条件等の個別性が強く反映されることから、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域性、賃料の遅行性、賃貸事例の規範性等より　収益価格は低く査定された。商業地域では本来、収益価格は重視すべ価格であるが、査定における想定要素等の観点から収益価格の相対的規範性は劣る。従って、対象不動産の所在、実情（中層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域）等も考慮の上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地（天理５－１）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中層の店舗が見られる駅前商業地域である。周辺は賃貸マンション等も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。また、取引に当たっては、実際の取引価格が重視されると考えられる。よって、市場性を有し実証性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜井駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道名称：桜井停車線、両側に３．５ｍ歩道あり
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であるが、中和幹線沿いに商業施設が増加し、繁華性はやや衰退傾向であると予測する。地価水準は依然としてやや弱含みで推移している。 (2)当該地域は、中層の店舗が見られる駅前商業地域である。桜井市においては中和幹線沿いに店舗が集積しつつある一方で、既存の商業地域の繁華性は低下しており、地価は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。 (2)桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。中和幹線沿道の商業地においては一定の引き合いがある。古くからの商業地の引き合いは弱い。
地域要因
(1)地価変動率（下落率）は前年と同程度である。 (2)地域要因に変化は無く、地価はやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,280 円／平米 42万7,400 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,918 円／平米 43万6,121 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,567 円／平米 49万4,469 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,380 円／平米 34万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,501 円／平米 40万1,682 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,501 円／平米 40万1,682 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,728 円／平米 31万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,161 円／平米 41万476 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,912 円／平米 37万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,659 円／平米 37万2,451 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,761 円／平米 41万2,460 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情