路線価 (2023) 奈良県桜井市大字外山94-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字外山９４番６
価格時点	2023 年
駅名	桜井駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (1244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	8,090万 円 (1244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね桜井市を中心とする奈良中和地区の市町で、近鉄及びＪＲ各線の沿線の店舗、工場、一般住宅等が混在する商業地域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がる。需要者の中心は周辺の地元事業者である。近隣地域周辺ではミニ開発等の住宅が増加しており、大型商業施設の出店等で商業の集積度が高まっており、需要は堅調に推移している。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は桜井市内及び隣接市町で、近鉄大阪線、ＪＲ桜井線などの沿線の店舗、工場、一般住宅等が混在する商業地域の圏域である。地縁的選好性の強い圏域であるため、需要者の中心は以前から圏内に地縁を有する店舗、営業所等を出店する地元企業等が中心である。当該地域では、スーパーオークワ等の進出があり、付近の商業の集積度を強めている。当該地域では、画地の規模にばらつきがあるため、市場の中心となる価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、大型商業施設の進出で繁華性が高まっている商業地域であるが、自己所有の店舗が大半で、賃貸市場の熟成度は現状ではあまり高くなく、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗、工場、一般住宅等が混在する地域である。賃貸市場については一定の需要はあるが、元本と比較すると賃料は低位に推移しており、収益価格はやや低めに試算されている。自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては市場性を重視すると考えられる。したがって、本件においては、規範性を有する商業地の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格は若干考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜井駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	376.3 坪 (1244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、工場、一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字外山９４番６
標準地の範囲
東	65 m
西	150 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	32 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、工場、一般住宅等が混在する地域であり、大規模小売店舗の出店の影響を受けて周辺で店舗が増加して、商業集積度が緩やかに高まっていくと予測される。需給関係は堅調に推移するものと思われる。 (2)店舗、工場、一般住宅が混在する地域であり、周辺のスーパー等の出店の影響を受けて周辺で店舗が増加して、商業集積度を緩やかに高めていく傾向にある。地価については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)林業を中心とする地域経済の不振等の影響を受け、人口の減少が続いている。商業の中心が幹線道路沿いに移行し、駅前商店街は衰退しつつある。 (2)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。また、地価の二極化も進んでいる。
地域要因
(1)周辺地域では工場が減少し、住宅が増加しており、大型商業施設の出店等で商業の集積度が高まっている。需要は堅調で地価は強含みで推移している。 (2)店舗、工場、一般住宅等が混在する地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は緩やかな上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)画地規模は比較的大きいが、地域の標準的な規模である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	田原本Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県桜井市大字外山９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,108 円／平米 17万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	7万588 円／平米 23万3,364 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,484 円／平米 22万3,102 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大和郡山Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県桜井市大字外山９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,040 円／平米 20万1,798 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,804 円／平米 24万3,996 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,072 円／平米 20万5,210 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	西
側道幅員3	3.9 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三宅Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡三宅町
地域	奈良県桜井市大字外山９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,589 円／平米 17万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,736 円／平米 21万7,323 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字外山９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,728 円／平米 31万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,328 円／平米 22万5,892 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情