路線価 (2023) 奈良県桜井市大字桜井869-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 桜井市奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
価格時点	2023 年
駅名	桜井駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,658 円 1平米 6万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,658 円／坪 1平米 6万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね桜井市、橿原市及び周辺の市町で、近鉄及びＪＲの各駅の駅周辺の商業地域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県中南部域に広がると考えられる。需要者は地元の個人事業者が大半で、郊外の大型店舗へ顧客が流出して需要が減退し、店舗経営者の高齢化等から閉鎖店舗が増加している。駅前商業地の需要は低調であり、地価は依然として弱含みである。取引には個別性が強く反映され、規模もまちまちで中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、南大阪線及びＪＲ桜井線等沿線の桜井市及び周辺市町の駅周辺の商業地域の圏域。需要者は地元の個人事業者が中心である。郊外型大規模小売店舗の進出により古くからの商店街等は衰退傾向にある。中心的価格帯については取引規模もまちまちで少なく把握は困難である。駅前商業地としての需要は低調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は近鉄桜井駅に近い小売店舗、医院、住宅が混在する既成商業地域に存しているが、自己所有の店舗がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域であり、多くは自用の店舗併用住宅で、賃料収入を目的とする需要は少なく、賃貸市場の熟成度はやや低い。また、近年の賃料水準下落傾向等も反映して収益価格はやや低位に求められたものと思料される。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜井駅南東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜井市奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、医院、住宅が混在する商業地域であり、商業中心地が幹線沿いに移行し閉鎖店舗が増加しており繁華性は低下傾向にあると予測される。地価水準は依然としてやや弱含みで推移すると思われる。 (2)小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域で、大型小売店舗等の進出などにより商店街は衰退傾向にあり、商業繁華性はやや低い。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)林業を中心とする地域経済の不振等の影響を受け、人口の減少が続いている。商業の中心が幹線道路沿いに移行し、駅前商店街は衰退しつつある。 (2)当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市町と比較して生活利便もやや劣るため人口は減少傾向。高齢化も進行している。
地域要因
(1)小規模な小売店舗と住宅等が混在する既成の商店街であり、幹線沿いの商業施設等に顧客が流出し衰退傾向にある。地価は依然として弱含みである。 (2)小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域で、商圏の比較的狭い商業地域であり衰退傾向にあり、需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	桜井Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,597 円／平米 16万662 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,451 円／平米 16万179 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,486 円／平米 20万3,273 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,022 円／平米 32万755 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,494 円／平米 30万5,785 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,321 円／平米 21万5,951 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,603 円／平米 23万6,720 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,746 円／平米 23万7,192 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,903 円／平米 20万4,651 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	田原本Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,578 円／平米 24万3,249 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,284 円／平米 24万2,277 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,022 円／平米 21万8,269 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情