路線価 (2023) 奈良県五條市今井町593-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市今井町５９３番１１
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	329万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	328万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一受給圏は五條市及び高市郡、吉野郡を含む周辺市町内の比較的街路が整然としている住宅地域である。需要者は同一受給圏内に地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少ない。概ね不動産の一次取得者が中心である。京奈和自動車道が開通しているが、圏域全体としての経済状況は快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経済市場は非常に弱い状況にある。土地の価格は、１３０㎡程度の土地で総額３５０万円程度であろう。 (2) 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄吉野線等沿線の五條市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は地元を中心とした居住者等が多くを占め圏外からの転入者は少ない。最寄駅への接近性は劣るものではないが、市内他の住宅地と同様、都心接近性に劣り利便性等が低位である。人口減少、高齢化の進行や、地域経済の不振も継続しており、これら地域動向も背景に需要は弱含んでいる。需要の中心価格帯は同程度の規模の土地価格のみで３００万円台の前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、小規模開発された戸建住宅地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己所有目的の取引が大半であり、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較は地域の市場流出の不動産との地域的、個別的類似性から不動産価格を判断する実務性の高い現実的な価格である。本件では当該比準価格を採用し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、小規模に開発された戸建住宅地域で、アパート等の収益物件は見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸需要は弱く、賃貸市場が成熟していない住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に小規模に開発された戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市今井町５９３番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	0 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	11 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　６．０ｍ　私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、農地の中に小規模に開発された戸建住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然として下落傾向が続くであろう。 (2)農地の中に小規模開発された戸建住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である。地価は引き続き下落基調にある。 (2)総人口、生産年齢人口共に減少傾向が継続、高齢化率も県水準より高位で推移。都心接近性に劣り、新規開発等も少なく、需要は全般的に低調に推移。
地域要因
(1)周辺に農地も見られる小規模開発団地であるが、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。地価は下落傾向にある。 (2)農地の中に小規模開発された戸建住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はない。地価は継続的な下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因についての特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井町５９３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,359 円／平米 8万3,837 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,108 円／平米 8万3,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,413 円／平米 8万4,015 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井町５９３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,439 円／平米 9万713 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,874 円／平米 9万5,457 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,002 円／平米 7万9,351 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	五條Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井町５９３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,595 円／平米 3万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,043 円／平米 7万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,077 円／平米 8万2,905 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井町５９３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,661 円／平米 8万1,529 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,635 円／平米 8万4,749 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	五條Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市今井町５９３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万531 円／平米 6万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,629 円／平米 8万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情