路線価 (2023) 奈良県五條市五條2-457-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市五條２丁目４５７番２
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	324万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	325万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は五條市内の一般住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。住宅、作業所、アパート等が混在する住宅地域であり、周辺は既成市街地である。五條市内の住宅地は近年人気が低下し、需要が低調な状況にある。土地は、１６０㎡程度で３３０万円程度が需要の中心である。 (2) 同一受給圏は五條中心部の一般住宅地域ある。需要者は地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少ない。一般住宅に作業所やアパート等が混在する住宅地であり、周辺地域は既成市街地である。五條市内の住宅需要の低迷は大きく、五條市全体としての経済状況は未だに快復しておらず、また、コロナ禍の影響もあり、経済市場は弱い状況にある。土地の価格は、１６０㎡程度の土地で総額３５０万円程度が相場であろう。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（今井３丁目、須恵３丁目、野原西４丁目、なつみ台２丁目、霊安寺町地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、五條市内の店舗、作業所等混在系の住宅地域である。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己所有目的の取引が大半であり、賃貸用建物の取引はごくわずかである。アパート等の収益物件も一部では存在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、本件では価格実現性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留めおき、代表標準地との価格検討も施し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、作業所及びアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市五條２丁目４５７番２
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	110 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、住宅、作業所、アパート等が混在する住宅地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、五條市内の住宅地の需要の減少により下落基調にあると推測する。 (2)近隣地域は、法令上での用途地域は商業地域であるが、現況は住宅、作業所及びアパート等が混在する住宅地域である。既に市街地としての熟成度が高い地域であることから、地価は現況維持の緩慢な推移を示すであろう。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ和歌山線の運行本数は少なく、交通の便が悪いことから、人口の流入は少なく、人口の減少と高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。 (2)人口の減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である。土地の新規需要は乏しい。
地域要因
(1)住宅、作業所、アパート等が混在する既成住宅地域であり、価格に影響を与えるような地域要因の変動は認められず、地価の下落が依然継続している。 (2)駅から徒歩圏域にあるが、作業所等が混在する地域であり、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)南道路の画地で日照の面で優位性があるが、競争力等で特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因についての特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市五條２丁目４５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,898 円／平米 9万8,843 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,999 円／平米 6万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市五條２丁目４５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,267 円／平米 9万145 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,251 円／平米 8万6,786 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,302 円／平米 6万3,812 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	五條Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市五條２丁目４５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,012 円／平米 4万9,630 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,595 円／平米 4万8,251 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,857 円／平米 6万5,647 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	五條Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市五條２丁目４５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万123 円／平米 6万6,527 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,804 円／平米 6万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,153 円／平米 6万3,320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市五條２丁目４５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,952 円／平米 7万2,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万553 円／平米 6万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	2万492 円／平米 6万7,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観保全地区
特別な事情