路線価 (2023) 奈良県五條市近内町1015-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市近内町１０１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	北宇智駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	606万 円 (449 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	606万 円 (449 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県南部（五條市、御所市、吉野郡、高市郡）内で、市街化調整区域内の住宅地である。需要者の中心は近隣地域内または周辺地域内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。市街化調整区域内の農家住宅地域は、圏外の流入者が少ないことから、需要も停滞している。土地は４５０㎡程度で６００万円～６２０万円程度が需要の中心と推定される。 (2) 同一受給圏は五條市内の農家住宅を主体とする住宅地域である。需要者は同一受給圏内の住民が多く、圏外からの転入者は少ない。五条市内における、経済動向の低下や人口の減少等の地域的特性により、不動産の需給要因は非常に弱くなっている。また、コロナ禍の影響も不動産の経済に多少の影響を与えている。画地の規模が一定ではなく、また不動産市場での取引件数も少ないことから、需要の中心となる価格の把握は、単価、総額ともに困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は農家住宅地域内の土地であるから、収益物件の想定は地域特性等を勘案して非現実的なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（五條市上野町、岡町、霊安寺町、高取町大字市尾地区内の取引事例）から試算した価格であり、実証的な価格である。以上より、本件では比準価格を採用することとし、類似性が認められる標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内に存し、農家住宅が主体となる地域である。周辺地域を含めて、共同住宅等の収益物件はほとんど存在しない。居住の快適性を重視する自己使用所有目的の取引が中心であって、収益性を反映した取引は行われていない。以上から収益還元法の適用は断念した。取引事例比較は地域の市場の不動産価格から推察された実証性の高い価格である。本件では当該比準価格を採用し、類似する標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北宇智駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	135.8 坪 (449 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市近内町１０１５番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、農家住宅を主体とする農家住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも概ね現況維持の推移を示す地域と予測する。地価水準としては、農家住宅地の需要が少ないことから下落基調にあると推測する。 (2)農家住宅を主体とする既存の住宅地域として安定的に推移しており、特段の地域変動要因は認められない。地価については、依然として下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ和歌山線の運行本数は少なく、交通の便が悪いことから、人口の流入は少なく、人口の減少と高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。 (2)人口の減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である。土地の新規需要は乏しい。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、外部からの流入は少なく、地価の下落が依然継続している。 (2)既存の農家住宅としての標準的な住環境が整備されており、地域要因には特段の変動はない。地価が下落基調にある。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)個別的要因についての特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市近内町１０１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,349 円／平米 3万7,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,636 円／平米 3万8,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,972 円／平米 4万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市近内町１０１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,267 円／平米 5万473 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,702 円／平米 4万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,476 円／平米 4万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市近内町１０１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,952 円／平米 7万2,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万553 円／平米 6万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,029 円／平米 4万6,380 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観保全地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高取Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡高取町
地域	奈良県五條市近内町１０１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,632 円／平米 3万1,843 円／坪
推定価格 平米 坪	1万488 円／平米 3万4,673 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,361 円／平米 4万4,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情