路線価 (2023) 奈良県五條市野原西1-94-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市野原西１丁目９４番５
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	354万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	354万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県南和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね南和地区内の事業者に限られる。当該地域は、辨天宗総本山如意寺の西側に位置する国道沿いの路線商業地域であり、昔ながらの店舗併用住宅が多い地域であるが、市内の商業地域の中心がＪＲ五条駅周辺の国道２４号沿いに移行したため、昨今需要は低調である。取引価格は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね五條市及び近隣市町村内における幹線道路沿い路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス施設を運営する事業者等が主であると考えられる。人口減少や地域経済の斜陽化により不動産市場は低迷しており他地域からの需要も少ない。土地取引はあまり見られないものの１００㎡から１５０㎡が４００万円から６００万円程度で取引される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映し若干低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（五條市、御所市内の商業地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では商業集積性がやや低位にある現況を勘案の上、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏のロードサイド店舗においては投資収益市場として未発達であり、収益価格は低位に算出されるものとなった。需要者は賃貸投資としてよりも自ら事業を行うにあたって類似不動産と比較することにより価格判断を行っている場合が多い。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	営業所兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市野原西１丁目９４番５
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、国道沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、変動要因もなく、現況維持の推移を示すものと予測する。地価動向としては、高齢化による店舗の後継者難を反映し、下落基調にあると推測する。 (2)国道沿いの店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持するものと予測する。地価は依然として下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内には大型商業施設が少ないため、市外の商業施設に顧客が流出し、人口の減少や高齢化も相まって商業地域が衰退しつつある。 (2)五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回っている。
地域要因
(1)辨天宗総本山に近い国道沿いの商業地域であるが、後継者難等から衰退化傾向にあり、地価の下落が継続している。 (2)国道１６８号沿線は国道２４号沿線に比べて繁華性がやや劣る。需要は引き続き限定的である。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市野原西１丁目９４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,661 円／平米 7万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,576 円／平米 11万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	3万463 円／平米 10万711 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市野原西１丁目９４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,756 円／平米 5万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,092 円／平米 8万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,173 円／平米 10万3,058 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	御所Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県五條市野原西１丁目９４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,354 円／平米 10万3,656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万915 円／平米 10万2,205 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,133 円／平米 10万2,926 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御所Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県五條市野原西１丁目９４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,305 円／平米 9万3,576 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,268 円／平米 9万148 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,560 円／平米 10万4,337 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情