路線価 (2023) 奈良県五條市須恵2-85-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 五條市奈良県五條市須恵２丁目８５番３
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	291万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	291万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円／坪 1平米 4万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県中・南和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね南和地区内の店舗経営者に限られる。当該地域は、ＪＲ五条駅前の近隣商業地域であり、以前は五條市内の中心商業地域であったが、昨今は国道沿いの商業地に商業地域の中心地が移行したことにより、需要は低調である。取引価格は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は五條市及び近隣市町村内の商業地である。主な需要者は当該沿線地域に地縁的選好性を有する個人事業主や小規模法人であると認められる。外部地域からの転入は見られない。衰退傾向の商店街であり地価は引き続き下落傾向である。需要の中心となる価格帯は５０㎡から１００㎡が３００万円から５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（五條市、広陵町、上牧町内の商業地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は近隣サービスを目的とする店舗兼住宅が中心となって構成されており、自用の建物も散見され賃貸市場として成熟している地域ではないことから収益価格についても低位に算出されるものとなった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	20.3 坪 (67 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五條市奈良県五條市須恵２丁目８５番３
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	14 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、高齢化等による店舗廃業等の傾向から下落基調にあるものと予測する。 (2)駅に近い商店街であるが、五条駅周辺は衰退傾向である。今後もこの傾向を維持するものと予測する。地価も下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内には大型商業施設が少ないため、市外の商業施設に顧客が流出し、人口の減少や高齢化も相まって商業地域が衰退しつつある。 (2)五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回っている。
地域要因
(1)ＪＲ五条駅に近い小売り店舗等が並ぶ近隣商業地域であり、経営者の高齢化及び後継者難等から衰退傾向にあり、地価の下落が継続している。 (2)駅前商店街は衰退傾向である。外部からの需要は極めて限定的である。地価も引き続き下落傾向である。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	五條Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市須恵２丁目８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,661 円／平米 7万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,576 円／平米 11万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,217 円／平米 13万9,569 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	五條Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	五條市
地域	奈良県五條市須恵２丁目８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,756 円／平米 5万5,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,092 円／平米 8万6,260 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,146 円／平米 12万6,111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	広陵Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡広陵町
地域	奈良県五條市須恵２丁目８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,337 円／平米 14万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	上牧Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡上牧町
地域	奈良県五條市須恵２丁目８５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,459 円／平米 17万123 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,755 円／平米 19万938 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,737 円／平米 14万7,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情