路線価 (2023) 奈良県御所市大字東松本63-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 御所市奈良県御所市大字東松本６３番１３
価格時点	2023 年
駅名	近鉄御所駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	433万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	434万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円／坪 1平米 4万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御所市及び周辺の市町の圏域で、近鉄御所線、南大阪線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内からの居住者が多く他の地域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺は小規模住宅が多い住宅地域で、最寄駅からは徒歩圏であるが、都心への接近性がやや劣り需要は弱含みである。中古物件の取引が多い地域であるが、土地は１００㎡前後の規模で、４００万円～５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は近鉄御所線・南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の御所市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は地元を中心とした圏内の居住者等が多くを占め、圏外からの転入者は少ない。市内において一部利便性良好な住宅地域の需要は安定しているが、当圏域においては、地域動向等を反映し、全般的な需給動向は依然として継続的な弱含み傾向にて推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡程度で４００～５００万円程度が中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び隣接地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には対象地より規模の大きい共同住宅も一部見受けられるが、賃貸市場の熟成度は総じて低いと判断されるので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求めたものであり、補修正も適切で規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺は小規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は殆ど見受けられない。戸建住宅が諸般の事情により賃貸に供される程度で、居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸需要が弱く、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄御所駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御所市奈良県御所市大字東松本６３番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	7 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みと思われる。 (2)小規模住宅の建売住宅が多い住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと判断される。地価は未だ底を打つには至っておらず依然として下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の新規供給はほとんど見られず、都心回帰現象と相まって人口は減少を続けており、高齢化率も県の平均よりも高い。需要は低迷している。 (2)人口減少率、高齢化率は県水準より高位で推移。需要は全般的には依然低調であるが、地域により下落幅が縮小、一部下げ止まりの動きも認められる。
地域要因
(1)小規模の住宅が多い住宅地域に存しており、地域要因について特段の変動は認められない。地価は依然として緩やかに下落している。 (2)小規模建売住宅が多い住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はない。地価は継続的な下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	御所Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県御所市大字東松本６３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,054 円／平米 10万9,277 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,255 円／平米 11万3,247 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,748 円／平米 14万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	御所Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県御所市大字東松本６３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,855 円／平米 17万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,861 円／平米 16万4,840 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,328 円／平米 14万9,854 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	御所Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県御所市大字東松本６３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,367 円／平米 14万6,677 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,637 円／平米 13万7,652 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,679 円／平米 13万7,791 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御所Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	御所市
地域	奈良県御所市大字東松本６３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万883 円／平米 10万2,099 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,042 円／平米 15万5,521 円／坪
標準価格 平米 坪	4万694 円／平米 13万4,534 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	葛城Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県御所市大字東松本６３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,997 円／平米 16万5,290 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,738 円／平米 15万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,877 円／平米 14万5,057 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情