路線価 (2023) 奈良県御所市大字室1240外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 御所市奈良県御所市大字室１２４０番外
価格時点	2023 年
駅名	御所駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円／坪 1平米 2万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御所市及び周辺の市町の圏域で、近鉄御所線、南大阪線、吉野線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の農家住宅地域である。需要者の中心は地元の居住者で圏外からの転入者はほとんどない。近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域に存する農家住宅を中心とする地域で、若年層の流出で高齢化率が高く過疎化が進んでおり、最寄駅から遠隔に位置し需要は低調である。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄御所線・南大阪線・吉野線等沿線の御所市及び周辺市町村に存する農家住宅を中心とした旧来からの住宅地域の圏域。需要者は圏内に地縁を有する居住者等に限定され、圏外からの転入者はほぼ見受けられない。当地域は旧集落内の住宅地域で都心接近性、利便性等に劣り、人口減少、高齢化の進行等から不動産取引は低調に推移、需要は弱含んでいる。画地規模が様々で取引も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、最寄駅から遠隔に位置する市街化調整区域の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件はほぼ皆無で、賃貸需要は認められないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例から競争代替性の認められる事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を標準として、類似の標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅を中心とした旧来からの市街化調整区域内の住宅地域であるが、公法上の規制もあり周辺にはアパート等の収益物件は見受けられない。近隣地域は賃貸市場が未成熟であり賃貸需要は殆ど無いため、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視する自己使用目的での住宅の取引が大半であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、周辺類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	御所駅南方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	241.7 坪 (799 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に神社等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御所市奈良県御所市大字室１２４０番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	38 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みと思われる。 (2)近隣地域は農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の新規供給はほとんど見られず、都心回帰現象と相まって人口は減少を続けており、高齢化率も県の平均よりも高い。需要は低迷している。 (2)人口減少率、高齢化率は県水準より高位で推移。需要は全般的には依然低調であるが、地域により下落幅が縮小、一部下げ止まりの動きも認められる。
地域要因
(1)市街化調整区域に存する既成の農家住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められない。地価は依然として緩やかに下落している。 (2)農家住宅の中に神社等が見られる住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は無い。地価は継続的な下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	葛城Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県御所市大字室１２４０番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,707 円／平米 8万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,373 円／平米 8万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,854 円／平米 7万2,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	葛城Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県御所市大字室１２４０番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,561 円／平米 8万4,505 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,809 円／平米 8万2,019 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,533 円／平米 7万4,494 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観重点形成区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県御所市大字室１２４０番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,644 円／平米 10万4,615 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,517 円／平米 10万4,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,955 円／平米 7万5,889 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	明日香Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	高市郡明日香村
地域	奈良県御所市大字室１２４０番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,663 円／平米 5万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,178 円／平米 5万6,790 円／坪
標準価格 平米 坪	2万898 円／平米 6万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3
特別な事情