路線価 (2023) 奈良県御所市大字元町334-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 御所市奈良県御所市大字元町３３４番１
価格時点	2023 年
駅名	近鉄御所駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御所市を中心に周辺市町村の幹線沿いの商業地域であるが、用途性に注目すればその範囲は奈良県中南部に広がる。需要者は地元事業者のほか幹線沿いの店舗を事業展開する法人等が中心であると考えられる。国道沿いの比較的交通量が多い地域であるが、店舗等の連たん性がやや劣っており需要は依然としてやや弱含みで推移している。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は御所市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者は地元事業者の他、広域的に沿道型店舗を事業展開する法人事業者等も想定できる。当該地域は交通量の多い幹線道路沿いに存するが、店舗等の連担性、集積性等がやや劣る状況にある。背後地域の人口減少、購買力の低下等もあり、商業収益性の目立った回復等は認められず、需給動向は依然弱含み傾向で推移している。画地規模が様々で取引も少なく、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は国道沿いの路線商業地域であるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため収益価格は低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ規範性が高い。よって、収益価格は参考程度にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は事務所、店舗、一般住宅等が混在する地域であり、商業集積性は依然やや低い状況にある。賃貸市場としての熟成の程度、収益性による価格形成の程度は依然低く、周辺の賃料動向等も反映し収益価格は低位に算出されたと判断される。一方、比準価格は同一需給圏内商業地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映し規範性は高い。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄御所駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、工場、一般住宅等の混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御所市奈良県御所市大字元町３３４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	14 m
面積	430 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの事務所、店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みと思われる。 (2)当地域は、店舗、事務所、一般住宅等が混在する国道沿いの地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現状を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、緩やかな下落基調にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で高齢化が進行している。郊外型ＳＣに顧客が流出し、商圏の狭い町の中心部の駅前商店街は不振で店舗の撤退が増加している。 (2)幹線道路沿い地域は一定の需要が見込まれるが、背後地人口の減少等を受け、旧来からの商業地は衰退傾向が継続。商業地需要は二極化傾向が顕著。
地域要因
(1)幹線道路沿いの店舗、事務所、一般住宅等が存する商業地域で、地域要因について特段の変動は認められない。地価は緩やかに下落している。 (2)幹線道路沿いに事務所、店舗等が混在する地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められず、地価は依然やや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	葛城Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県御所市大字元町３３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万497 円／平米 20万3 円／坪
推定価格 平米 坪	6万376 円／平米 19万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,250 円／平米 19万5,881 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県御所市大字元町３３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,699 円／平米 25万261 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,110 円／平米 27万8,068 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,087 円／平米 19万2,036 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	広陵Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡広陵町
地域	奈良県御所市大字元町３３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,830 円／平米 20万4,410 円／坪
推定価格 平米 坪	7万602 円／平米 23万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,769 円／平米 20万4,208 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和高田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和高田市
地域	奈良県御所市大字元町３３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,585 円／平米 19万6,988 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,206 円／平米 21万8,877 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,993 円／平米 20万8,255 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情