路線価 (2023) 奈良県生駒市新生駒台142-84 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
価格時点	2023 年
駅名	生駒駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒市内にあって近鉄奈良線、けいはんな線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は大阪都心部、奈良中心部勤務の給与所得者層であり圏外からの転入も一部見られる。近隣はバス圏の住宅地であるが、周辺に生活関連店舗が立地し、生活利便性に特段の難は見られない。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で２７００万円前後と考察する。 (2) （同一需給圏）近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の生駒市における街路整然とした住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、広く同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は街路及び画地整然としている等快適性に優れる住宅地域であるが、駅接近性に劣り、且つ道路幅員狭小であるため、需要は引き続き横ばい傾向。（需要の中心となる価格帯）土地９０坪で２７００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅からバス圏の規制が厳しい住宅地域であり、近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ存在しない。居住快適性を指向する戸建住宅地域であり、周辺での売買事例を重視して購入意思決定されるのが通常であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺エリアの取引事例を基に試算され、近隣の市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 区画整然とした住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の取引が主である。また収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益性には馴染まないため、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の新生駒台地内等における規範性ある取引事例から比準調整がなされた比準価格を採用、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	生駒駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
標準地の範囲
東	75 m
西	60 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	バス圏に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス圏の環境の良い住宅地域であり周辺に生活関連店舗が備わる。働き方の多様化により一部バス圏住宅地の需要が増しているが、近隣は駅から遠隔に存し地価上昇には至っていない。当面地価は横ばい傾向と予測する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である現況を踏まえ、近隣地域における法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪へ利便性良いが人口微減。街路地勢の劣る住宅需要は低下し地価二極化が進行。住宅供給不足、働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復。 (2)生駒市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。バス圏ではあるが生活利便性に大きな問題はなく、需要は安定しており、地価は横這いで推移している。 (2)幹線道路へのアクセスに優れた街路画地整然とした住宅地域である等利便性及び快適性に優れるが、駅接近性及び幅員が劣り、需要は横ばいで推移。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,757 円／平米 33万6,409 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,843 円／平米 32万3,469 円／坪
標準価格 平米 坪	9万12 円／平米 29万7,580 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,897 円／平米 30万7,117 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,930 円／平米 31万533 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,935 円／平米 32万467 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万44 円／平米 19万8,505 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,664 円／平米 26万63 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,685 円／平米 29万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,215 円／平米 28万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,126 円／平米 27万4,815 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,822 円／平米 31万176 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市新生駒台１４２番８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,586 円／平米 24万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,547 円／平米 30万9,266 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,713 円／平米 30万3,203 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情