路線価 (2023) 奈良県生駒市東生駒1-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
価格時点	2023 年
駅名	東生駒駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市にあって近鉄奈良線駅勢圏の戸建住宅地域である。需要者は県内居住の経営者、医師等の富裕層が想定されるが、一部に大阪等からの転入も見られる。駅に近い優良住宅地域であり、堅調な富裕層需要に支えられ、地価は引き続き上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で５９００万円前後と考察する。 (2) 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの戸建住宅地域である。需要者は資金に余裕がある市内及び隣接市居住者が大半を占めるが大阪等からの転入もみられる。駅から近く、大規模な住宅が建ち並ぶ閑静で環境良好な住宅地である。知名度も高く、富裕層の需要は根強い。土地は標準地と同程度の規模で６０００万円程度の物件が取引の中心であると推測されるが、実際の取引価格は個別性が強い。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は第１種低層住居専用地域内の閑静な優良戸建住宅地域である。賃貸物件は諸事情による一時的な賃貸借がまれに見られる程度であり、収益性からの価格接近に馴染まない地域と判断したため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は生駒市内の比較的品等良好な住宅地域内の取引を基に試算した説得力を有する実証的価格である。よって、前年指定基準地価格以降の価格変動等の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は第１種低層住居専用地域の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情による短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから行政条件等も踏まえて、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住の快適性が重視される地域である。以上から、市場性を反映し規範性が高いと判断した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東生駒駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	117.1 坪 (387 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
標準地の範囲
東	130 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い閑静な低層戸建住宅地域
街路	基準方位　北５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が建ち並ぶ優良住宅地域として熟成している。堅調な富裕層需要に支えられコロナ禍の影響はほぼ見られず、地価は上昇傾向で推移している。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)質の高い住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、住宅地としては熟成しているため今後とも現状維持で推移するものと予測する。建築費高騰等の影響が懸念されるが、富裕層の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性良好だが人口は微減。街路地勢の劣る住宅需要は低下し地価は二極化が進行。住宅供給不足、働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復。 (2)今後も建築費の高騰等の影響は懸念されるが、住環境の良好な住宅地域では住宅需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)駅から徒歩圏に存し地区計画が指定された富裕層人気の高い優良戸建住宅地域である。コロナ禍の影響はほぼ見られず、地価は引き続き上昇となった。 (2)駅から徒歩圏の環境良好な住宅地域である。コロナ禍等の影響も懸念されるが、富裕層を中心に人気は高く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,634 円／平米 23万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,703 円／平米 31万6,394 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,859 円／平米 51万1,964 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,297 円／平米 29万5,216 円／坪
推定価格 平米 坪	10万81 円／平米 33万868 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,734 円／平米 50万8,245 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万564 円／平米 33万2,465 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,766 円／平米 32万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,108 円／平米 52万2,705 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,356 円／平米 24万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,615 円／平米 34万2,551 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,622 円／平米 44万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,898 円／平米 44万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,672 円／平米 41万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,778 円／平米 50万1,778 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情