路線価 (2023) 奈良県生駒市壱分町552-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市壱分町５５２番２６
価格時点	2023 年
駅名	一分駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円／坪 1平米 7万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) （同一需給圏）近鉄生駒線及び近鉄奈良線沿線の生駒市における駅徒歩圏内の住宅地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も一部認められる。（市場の需給動向）近隣地域は駅徒歩圏内に存する等駅接近性に優れているが、近鉄生駒線沿線で且つ街路等が雑然としている等快適性に劣るため、需要は低調で推移している。（需要の中心となる価格帯）土地５０坪で１１００万円程度。 (2) 同一需給圏は生駒市のうち、近鉄生駒線及び奈良線沿線の最寄り駅徒歩圏の普通住宅地域一帯と把握した。需要の中心は圏内の周辺居住者が中心であるが、大阪方面などの圏外からの転入も見られる。近隣地域は、近鉄生駒線沿線で鉄道利便性に劣り、また最寄り駅徒歩圏であるが、周辺は狭隘な道路も多く街路条件にやや劣る。地価は概ね横ばい傾向にあるが、土地需要はやや弱い。取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で１２００～１４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の取引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益性には馴染まないため、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内における規範性ある取引事例から比準調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と同一町内を含む近鉄生駒線沿線の比較可能な住宅地事例を適正妥当に収集・分析の上、試算しており規範性が認められる。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定されており、周辺には共同住宅等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心となっている。従って、本件においては収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	一分駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市壱分町５５２番２６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	25 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、近隣地域における市場性及び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。 (2)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄り駅徒歩圏であるが街路の系統連続性がやや劣る。地域要因に大きな変動は認められず今後とも現環境を維持し、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生駒市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。 (2)人口は微減傾向にて推移している。住宅地需要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッドタウンであり、利便性の良い地域の需要は底堅い。
地域要因
(1)一分駅から徒歩圏内に位置する住宅地域ではあるが、近鉄生駒線沿線であり且つ街路配置等が劣る既成住宅地域であるため、需要は弱含傾向にある。 (2)最寄駅徒歩圏の既成住宅地であるが、街路条件等に劣り需要はやや弱含んでいる。地域要因に変動は無く、地価は概ね横ばいにて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町５５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,262 円／平米 26万2,040 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,341 円／平米 26万2,301 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,220 円／平米 24万5,371 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町５５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,532 円／平米 19万201 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,033 円／平米 23万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,483 円／平米 23万9,629 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町５５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,564 円／平米 22万61 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,981 円／平米 27万7,641 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,144 円／平米 20万8,754 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町５５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,486 円／平米 32万8,901 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,501 円／平米 32万5,644 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,424 円／平米 25万9,270 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市壱分町５５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,562 円／平米 19万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,796 円／平米 20万4,298 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,048 円／平米 21万5,049 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情