路線価 (2023) 奈良県生駒市東松ヶ丘1175-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
価格時点	2023 年
駅名	生駒駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,520万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	5,480万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの戸建住宅地域である。需要者としては、生駒市及び周辺市町内の居住者が中心であるが、大阪等からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性、住環境等が良好であり、地価は強含み傾向である。土地については対象標準地と同規模程度で５，５００万円程度の物件が取引の中心であると推測されるが、実際の取引価格は個別性が強い。中古物件は取引価格がさらにまちまちである。 (2) 同一需給圏は、生駒市及び奈良市内の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は、同市内に居住する買い替え層であるが、大阪東部地域からの流入も認められる。駅接近性、居住環境等は良好で、希少性も認められ、需要は堅調に推移しており、土地価格も横ばい乃至は強含み傾向で推移している。土地の価格水準は、標準地と同規模の取引は少ないものの、４５０㎡程度で５千万円～６千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートなども認められるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合う賃貸市場は形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料については規範性の高いものを複数得ることが出来た。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていると考えられる。以上より、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 当該地域は自用の戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、典型的需要者の意思決定過程に照らせば、実証性ある比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は、駅にも近く一定の賃貸需要もあることから賃貸用共同住宅を想定して試算したが、当該地域では土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位に求められ、実証性に欠ける。そこで、比準価格に基づき、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	生駒駅北方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	32 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心として周辺に共同住宅も散見される駅徒歩圏の住宅地域であり、今後も概ね現状維持で推移するものと予測する。建築費の高騰等の影響は懸念されるが、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅地として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は高く、土地取引は堅調である。地価水準は横ばいもしくは上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)今後も建築費の高騰等の影響は懸念されるが、住環境の良好な住宅地域では住宅需要は概ね堅調である。 (2)当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。近時の戸建住宅の需要増の影響もあり、環境に優れたけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては、需要は強い。
地域要因
(1)駅に近い住宅地域である。需要は堅調で、一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向にある。 (2)規模の大きい画地の需要は総額との関係で限定的ではあるが、駅徒歩圏の住宅地価格は、希少性もあることから、底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,953 円／平米 60万8,149 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,953 円／平米 60万8,149 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,132 円／平米 60万2,128 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,977 円／平米 24万1,262 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,079 円／平米 34万7,391 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,329 円／平米 35万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,949 円／平米 38万21 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,971 円／平米 39万12 円／坪
標準価格 平米 坪	12万379 円／平米 39万7,973 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,003 円／平米 36万6,976 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,003 円／平米 36万6,976 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,845 円／平米 38万6,290 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,447 円／平米 32万2,160 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,447 円／平米 40万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,020 円／平米 43万9,764 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情