路線価 (2023) 奈良県生駒市あすか野北1-350-318 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
価格時点	2023 年
駅名	白庭台駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は生駒市北中部を中心とする近鉄けいはんな線沿線の大規模住宅団地等である。需要者の中心は生駒市及び周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は最寄り駅が同じ白庭台地区と比べると開発時期がやや古く、丘陵状の地勢等もあって地価水準はやや低位であるが、駅接近性や住環境の良さから需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で２４００万円程度と推察される。周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (2) 同一需給圏は近鉄けいはんな線を中心に近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の生駒市及び周辺市町の住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、一次取得者が中心。地積は２００～２４０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで２０００～２６００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。駅徒歩圏内に位置し生活利便の良好な住宅地で、コロナ禍や物価高騰等の影響も少なく、需要は堅調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心である。行政条件等からアパート等の収益物件はほぼ皆無であり、賃貸市場が形成されていない現状から収益還元法の適用はしなかった。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域の周辺には戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。また、第１種低層住居専用地域に存するなど公法上の規制が厳しく、競争力のある賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白庭台駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。地域要因に特別変化はなく、当面現状持続と予測する。駅徒歩圏内で住環境は良好であるため、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は一般住宅が多い区画整然とした丘陵地の住宅地域であり今後ともこの住環境を維持すると予測。コロナ禍、物価高騰等の影響は少ない住宅地域であり、地価水準は当面、上昇傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費高騰の影響を受けながらも、住環境に優れた住宅地域の需要は堅調であるが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)県内有数の人口を有し人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。
地域要因
(1)やや傾斜も認められる団地内に存するが、最寄り駅からは徒歩圏内であり、生活利便性も比較的良好。需要は安定している。 (2)近隣地域は駅徒歩圏の生活利便良好な住宅地であり居住環境良好であり、コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく需要は堅調推移。
個別的要因	(1)北向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,820 円／平米 34万3,229 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,869 円／平米 34万6,697 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,170 円／平米 38万752 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,380 円／平米 37万8,140 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,797 円／平米 35万3,071 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,140 円／平米 48万9,751 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,703 円／平米 46万1,858 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,464 円／平米 35万5,276 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	10.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,745 円／平米 44万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,030 円／平米 42万6,573 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,525 円／平米 35万5,478 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,890 円／平米 32万318 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,816 円／平米 31万156 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,868 円／平米 34万82 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情