路線価 (2023) 奈良県生駒市小平尾町222-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
価格時点	2023 年
駅名	南生駒駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	685万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	685万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円／坪 1平米 6万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) （同一需給圏）近鉄生駒線沿線の生駒市における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は近鉄生駒線沿線の地域で、周辺地域においては田畑が広がり、警戒区域に存し、且つ幹線道路からのアクセスに難のある地域でもあるため、需要は引き続き弱含み傾向にある。（需要の中心となる価格帯）土地３０坪で６５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒市を中心とし、南は平群町に至る一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需要者の中心は主として生駒市南部に地縁的選考性を有する居住者で同一需給圏外からの転入はあまり見受けられない。対象標準地の周辺は農地が広がり、土砂災害警戒区域に存し、かつ幹線道路からの街道条件にやや難があることから、地価は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同程度で７００万円前後であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域である住宅地域にはアパート等の収益物件は見受けられず自用目的の取引が主であるが、周辺地域においては共同住宅が散見される。ただ、標準地と同規模のアパートが無いこと、収益は転勤等一時的なものに限定されること等から収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。よって、周辺地域内の規範性ある事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、農地地域に近接した低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心である。周辺にはアパート等の収益物件は散見されるものの、賃貸市場が形成されているとはいえない現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南生駒駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ開発地内の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
標準地の範囲
東	10 m
西	80 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３	１５ｍ斜線高度
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が建ち並ぶ開発地内の住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏及び市場性等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (2)小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、最寄駅からのアクセス面において、道路の幅員並びに系統及び連続性に難があり、市場競争力が劣ることから地価は弱含みに推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生駒市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により住宅地についても、取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)近鉄生駒線沿線の地域で、警戒区域に存し、且つ幹線道路からの系統連続性に難のある住宅地域でもあるため、利便性に劣る等、需要は引き続き弱含。 (2)土砂災害警戒地域に位置し、道路の幅員並びに系統及び連続性があまり良くない住宅地域でもあるため、需要は引き続き弱含みにある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,141 円／平米 22万1,968 円／坪
推定価格 平米 坪	8万312 円／平米 26万5,511 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,768 円／平米 21万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,180 円／平米 17万2,507 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,225 円／平米 21万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5 円／平米 19万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,806 円／平米 26万533 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,643 円／平米 25万3,382 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,097 円／平米 23万5,047 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,110 円／平米 20万2,030 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,555 円／平米 22万31 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,706 円／平米 22万3,836 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市小平尾町２２２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,205 円／平米 24万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,044 円／平米 23万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,080 円／平米 22万1,766 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情