路線価 (2023) 奈良県生駒市俵口町998-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市俵口町９９８番１４
価格時点	2023 年
駅名	生駒駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	825万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,455 円 1平米 8万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	825万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,455 円／坪 1平米 8万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は生駒市及びその周辺市町で、近鉄奈良線、生駒線沿線の小規模住宅が建ち並ぶ普通住宅地域一帯である。需要の中心は、県内又は大阪中心部へ勤務する生駒市及び周辺市町に居住する一次取得者層が中心である。近隣地域は生駒駅勢圏の交通利便性の良い住宅地であるが、街路や系統連続性にやや劣る。土地需要は概ね横ばいにて推移しており、取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で８００～１０００万円程度と思料する。 (2) 　同一需給圏は、近鉄奈良線生駒駅より北部に位置する周辺住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心として大阪方面からの転入者と考える。近隣地域は最寄駅からやや距離があり、従来需要が弱かったが、新型コロナ禍の影響等は見られず、近年は値頃感から需給共に均衡しており、住宅地の価格は横ばい傾向と判断される。土地は８００万円台前半、中古戸建住宅は１，５００万円程度の物件が需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と同じ俵口町内の規範性有する取引事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。他方、収益価格については、近隣地域周辺にアパート等の収益物件は見受けられるものの、対象標準地の規模での収益物件は見られず、取引に当たっては自用目的の取引が中心であるため、適用を断念した。従って、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　１住居内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での取引が中心で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地域内の取引事例より試算、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	生駒駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市俵口町９９８番１４
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北　４．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１５ｍ斜線高度
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。周辺環境に特段大きな変動は無く、当面は現環境を維持していくものと判断する。地価は横ばいにて推移するものと予測する。 (2)　小規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。対象標準地は新型コロナ禍の影響はほとんどなく、地価水準は横這い傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,455 円 1平米 8万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,455 円 1平米 8万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向にて推移している。住宅地需要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッドタウンであり、利便性の良い地域の需要は底堅い。 (2)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、それ以外は下落と二極化が継続している。
地域要因
(1)生駒駅から徒歩限界圏の普通住宅地域。生活利便性も比較的良好で、コロナ禍の影響は特段見受けられず、地価は横ばいにて推移している。 (2)　小規模低層一般住宅地としての地域要因に特段の変動はなく、地価は概ね横這い傾向と判断する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市俵口町９９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,436 円／平米 27万5,839 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,610 円／平米 27万3,109 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,816 円／平米 26万3,872 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市俵口町９９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,786 円／平米 25万7,161 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,520 円／平米 24万9,669 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,823 円／平米 25万671 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市俵口町９９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,931 円／平米 25万1,028 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,927 円／平米 26万4,239 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7 円／平米 26万4,503 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市俵口町９９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,579 円／平米 26万9,700 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,003 円／平米 29万938 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,670 円／平米 30万3,061 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	生駒Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市俵口町９９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,990 円／平米 23万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,685 円／平米 22万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,147 円／平米 25万1,742 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情