路線価 (2023) 奈良県生駒市元町1-269-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
価格時点	2023 年
駅名	生駒駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、生駒市及び周辺各市における駅周辺の小規模店舗を中心とした近隣商業地域。需要者の中心は、地域的関連性を有する個人事業者である。近年、生駒駅北口地区再開発事業がほぼ完了し、商業の中心が駅北口地区に移行しつつあることから、当該地域の衰退傾向が否めない。当該地域での最近の取引はほとんど見られず、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、生駒市、奈良市内における鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、各種店舗等を計画する法人や地縁性を有する地元個人事業主等が中心となる。コロナ禍が落ち着きを見せ、県北西部の商業地の地価は全体的に回復傾向にあるものの、本市場においては商業繁華性の減退に歯止めがかからず空店舗が目立ち、テナント需要は回復していない。中心となる価格帯は画地規模等の個別性に左右されるためばらつきがあり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の店舗兼住宅を中心とした駅周辺の近隣商業地域であり、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため収益価格は相対的に低位に求められた。しかし、需要者の多くは快適性に加えて収益性をも重視する傾向にあるので、比準価格に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 生駒駅南側の古くからのアーケード商店街に位置しており、テナント需要の減少や賃料の低下傾向を反映して収益価格はやや低位に試算された。小規模の自営店舗が多く、賃貸の収益性に基づく取引は少ないため、収益性が不動産の経済価値を形成する状況にはなく、実際の取引価格を指標とした売買が成立する場合もあることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	生駒駅南方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶアーケードのある駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	16.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、特段の変化はなく現状にて推移するものと予測する。古くからの駅前商店街でコロナ禍の影響はほとんど見られず、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗が建ち並ぶ古くからのアーケード商店街である。空店舗が多く、繁華性及び収益性は比較的低位にあり、テナント需要についても弱含んでいるものの、その稀少性から地価水準は横ばいを維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は長期化しているが、市内景気には一部持ち直しの動きもみられ、土地取引は比較的堅調に推移している。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により取引数が増加しており、コロナ禍が払しょくされつつある中、商業地の地価は一般的に回復基調を強めている。
地域要因
(1)古くからのアーケード商店街は衰退傾向が否めないが、一定の地元需要は見込まれ、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)生駒駅至近のアーケード商店街に位置するものの、空店舗が目立ち、繁華性、収益性の減退は否定できない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,722 円／平米 71万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,729 円／平米 80万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,580 円／平米 90万7,761 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,623 円／平米 78万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,213 円／平米 81万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,885 円／平米 93万1,912 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,227 円／平米 79万884 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,604 円／平米 83万8,415 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,428 円／平米 104万2,805 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,879 円／平米 95万8,340 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,195 円／平米 93万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,623 円／平米 94万4,270 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,162 円／平米 93万9,440 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,083 円／平米 102万8,440 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,145 円／平米 99万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情