路線価 (2023) 奈良県生駒市東生駒1-77-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒市奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
価格時点	2023 年
駅名	東生駒駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万6,254 円 1平米 25万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円／坪 1平米 26万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 県北部エリアの駅周辺商業地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、県内商業事業者、医院経営者、マンション事業者等が想定される。近隣は東生駒駅近接のマンション立地も可能な商業地域であるが、一般店舗・事務所需要はやや弱い。生駒市立病院関連の需要が徐々に顕在化しており、社会経済活動が正常化しつつあることもあって、地価はやや上昇で推移している。取引の中心価格帯は、規模が様々で把握は難しいが、地価水準は坪８６万円前後と考察する。 (2) 　同一需給圏は、生駒市、奈良市の最寄駅に概ね近い商業地域の圏域。需要者は奈良県内の事業者や不動産ディベロッパー等が考えられる。土地利用の可能性は高いが、実際の物件供給はほとんどなく、新型コロナ禍の影響等は顕在しておらず、需要はやや改善しており、地価も上昇傾向にあるものと判断される。中心となる価格帯は、商業地であることから個別的要因が多く、把握が困難であるが、土地は㎡当たり２６万円前後程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近鉄奈良線・けいはんな線、ＪＲ関西本線駅勢圏の取引を基に試算し、市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格である。収益価格は、店舗・事務所ビルを想定して試算したが、周辺に類似性の高い賃貸事例が少なく広域的に収集・採用したため、各種要因比較が困難であり、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は商業地域であるので、上記のように比準価格と収益価格を試算した。収益価格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定過程など想定要素が多いため、やや説得力に欠ける。比準価格は、広域ではあるが、信頼性の高い商業地の類似地域内の事例から試算されており、妥当なものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格をも考量して、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東生駒駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	180.3 坪 (596 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	医院
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒市奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	医院、マンション等も立地する東生駒駅近接の商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣は医療・介護関連以外の店舗・事務所需要はやや弱いが、マンション立地可能な用途多様性有する商業地域である。社会経済活動は正常化しつつあり、地価はやや上昇に転じた。今後もやや上昇で推移すると予測する。 (2)　近隣地域は、最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、今後も現況が継続するものと予測する。新型コロナ禍の影響はほぼなく、奈良市・生駒市の商業地の大半の地価は、横ばい乃至若干の上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は居住用需要は堅調、商業用需要は限定的であるが、社会経済活動の正常化に伴い、駅前商業・路線商業・一般商業とも差はあるが活性化した。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)医療介護関連の土地利用は見込まれるが、店舗・事務所需要はやや低調。マンション立地可能な用途多様性有する商業地であり、地価は上昇となった。 (2)　背後の住宅地の需要は堅調であり、生駒市・奈良市の商業地の需要は復活しつつあり、地価はやや上昇傾向に転じたものと考える。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められないが、二方路地であり商業地として選好性・競争力に優位性が認められる。 (2)　二方路という若干の優位性のほかに個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,879 円／平米 95万8,340 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,890 円／平米 95万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,493 円／平米 91万780 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,487 円／平米 37万5,188 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,839 円／平米 35万9,822 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,576 円／平米 70万2,776 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	17 m
側道方位2	西
側道幅員2	16.8 m
側道方位3	南
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,617 円／平米 69万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,968 円／平米 97万8,470 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,231 円／平米 49万9,970 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,452 円／平米 49万4,088 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,100 円／平米 74万7,487 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,815 円／平米 113万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,153 円／平米 114万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,858 円／平米 84万5,867 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情