路線価 (2023) 奈良県香芝市藤山1-961-94 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
価格時点	2023 年
駅名	近鉄下田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,439 円／坪 1平米 8万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香芝市内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占める。当該地域は駅から徒歩圏内にあり、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、昨年の大規模商業施設の開店により、生活利便性が向上し、需要が高まったことから、地価は上昇傾向にあると推測する。土地は２８０㎡程度で２，３００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者であるが同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は中規模一般住宅が多い住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや強含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで１８００～２８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる香芝市内の取引事例（藤山２丁目、逢坂１丁目、２丁目、下田西１丁目、北今市７丁目地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格に規範性を認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄下田駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、昨年、近隣（畑２丁目）に大規模商業施設が開店した。地価動向としては、大規模商業施設の開店により生活利便性が向上し、地価が上昇傾向にあると推測する。 (2)当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からやや上昇傾向にあるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)香芝市の人口は若干ながらも減少しているが、大阪府に隣接しており、教育・文化環境も高いことから、住宅地の需要は増加しつつある。 (2)香芝市は近年、人口はほぼ横這いからやや減少傾向で、需給も立地条件等によりやや上昇からやや低調と地域により異なる。
地域要因
(1)駅から徒歩圏にあり、従来生活利便性が高く、加えて近隣に大規模商業施設が出店したことから生活利便性が一層高まり、地価は上昇傾向にある。 (2)当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)西道路の画地で日照の面で若干の優位性があるが、競争力等で特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,096 円／平米 28万1,327 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,511 円／平米 27万6,087 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,079 円／平米 26万8,047 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万271 円／平米 36万4,556 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,386 円／平米 36万8,242 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,721 円／平米 27万170 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,919 円／平米 37万9,922 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,007 円／平米 37万6,907 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,725 円／平米 26万3,571 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,287 円／平米 35万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,287 円／平米 35万1,385 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,696 円／平米 27万87 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万148 円／平米 26万4,969 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,736 円／平米 25万6,995 円／坪
標準価格 平米 坪	8万223 円／平米 26万5,217 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情