路線価 (2023) 奈良県香芝市今泉629-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市今泉６２９番７外
価格時点	2023 年
駅名	志都美駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	989万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	989万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一受給圏の主な地域路線はＪＲ和歌山線沿線で、地域的には概ね香芝市内の住宅地圏内である。需要者は市内並びに隣接市居住者が大半を占める。但し、当該市場は既存住宅市場であり、需要は周辺知識に詳しい人に偏重する可能性はある。全般的な消費抑制傾向や物価先行き不安等から、不動産の需要意識は高くはない。土地は２００㎡程度で１５００万円前後、中古住宅は同程度の敷地規模で２５００万円弱が中心的な相場である。 (2) 同一需給圏はＪＲ和歌山線及び近鉄大阪線、同南大阪線沿線の香芝市及び周辺市町における住宅地域と把握した。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者であるが、一部に大阪等の圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏内であり、香芝ＩＣ周辺及び国道沿いの店舗等の利用も可能であるため、底堅い需要が認められる。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、１５０㎡程度の土地で１，０００万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の市街地であり、一戸建て住宅が中心の地域である。賃貸市場未成熟の状況下においては、適正な各種の資料収集が困難であり、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域では、居住の快適性が重視される住宅地であることから、自己目的の取引価格水準が重視されるため、本件においては比準価格を中心価格として採用し、代表標準地との価格水準についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅の多い住宅地域である。自己使用目的での取引が大半であり、周辺には標準地と同程度の規模の収益物件はほとんど見られないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志都美駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市今泉６２９番７外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　６．０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられない。地価水準は横ばい傾向で推移するものと判断される。 (2)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口も増加傾向が続き、住宅団地もベッドタウンとして需要が高い。しかし、駅から遠い住宅地は需要が伸びず地価下落が続く。 (2)香芝市の人口は近年、やや減少傾向である。優良住宅地の地価は横ばい又は上昇傾向で推移しているが、既存集落地域等は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)交通接近条件、生活利便性等が適正な既成住宅地域である。駅からやや距離はあるが、地価は横ばい状況に落ち着きつつある。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。一定の底堅い取引需要が認められ、地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因についての特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市今泉６２９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,863 円／平米 21万4,437 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,244 円／平米 20万5,779 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,703 円／平米 21万3,908 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市今泉６２９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,004 円／平米 20万4,985 円／坪
推定価格 平米 坪	6万559 円／平米 20万208 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,754 円／平米 21万7,383 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市今泉６２９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,128 円／平米 21万8,619 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,831 円／平米 21万4,331 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,420 円／平米 21万6,279 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市今泉６２９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,878 円／平米 23万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,645 円／平米 22万6,940 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,698 円／平米 21万3,892 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香芝Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市今泉６２９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,043 円／平米 22万4,950 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,131 円／平米 21万2,017 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,844 円／平米 21万4,374 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情