路線価 (2023) 奈良県香芝市穴虫3131-47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
価格時点	2023 年
駅名	関屋駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	956万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	956万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円／坪 1平米 5万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香芝市内の一般住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。中規模一般住宅が多い丘陵地の中規模開発住宅団地内に位置する。香芝市内の大規模開発住宅団地内の住宅地は地価が安定化ないし若干の上昇傾向にあるが、ミニ開発住宅地域や既成住宅地域、農家住宅地域はやや供給超過傾向にあり、地価の下落が継続している。土地は１８０㎡程度で９５０万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びＪＲ和歌山線の沿線で香芝市が中心となる圏域である。需要者は香芝市内の居住者が大半を占める。駅まで徒歩圏域での交通条件であるが、宅地開発後３５年以上を経過した坂の多い住宅地であり、生活利便性は不良である。周辺土地需要は弱含みで推移し、地価下落は依然続いている。土地価格は標準的画地規模で約８００万円～１１００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（穴虫、逢坂７丁目、今泉地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近隣地域を中心に周辺の類似性の高い事例から試算されており規範性、市場動向性は高い。近隣地域は駅まで徒歩圏域にあるものの、戸建住宅を主体とした住宅地域であり、周辺に収益物件は見受けられず、収益還元法の適用は断念した。当該地域では、自己使用目的の戸建住宅市況を中心として価格が形成されるのが一般的であり、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡も考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	関屋駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模一般住宅地域が多い丘陵地の住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、地勢上の問題で需要が劣るため下落基調にあると推測する。 (2)中規模一般住宅の丘陵地に存する住宅地域であり、今後とも地域要因に特段の変更はなく現状が維持されるものと判断される。生活利便性が不良で需要は低迷し、地価下落は続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)香芝市の人口は若干ながらも減少しているが、大阪府に隣接しており、教育・文化環境も高いことから、住宅地の需要は増加しつつある。 (2)人口は微増傾向にあり、下田や五位堂付近では不動産需要は高いが、関谷等の郊外地では生活利便性が不良であり不動産の需要は弱い。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であり、最寄り駅との間に坂道が多いことから、需要が相対的に少なく、地価の下落が依然継続している。 (2)中規模一般住宅が多い、丘陵地の住宅地である。坂、傾斜地などの自然条件がやや需要を低下させている。
個別的要因	(1)競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。 (2)特段すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,851 円／平米 22万7,621 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,846 円／平米 22万993 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,563 円／平米 17万7,079 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,189 円／平米 15万2,701 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,799 円／平米 14万8,105 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,375 円／平米 16万9,846 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万650 円／平米 13万4,389 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,281 円／平米 14万6,393 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,157 円／平米 17万2,431 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,776 円／平米 19万4,313 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,194 円／平米 19万2,389 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,408 円／平米 16万9,955 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香芝Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,114 円／平米 19万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,840 円／平米 18万7,913 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,956 円／平米 17万1,767 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情