路線価 (2023) 奈良県香芝市下田西4-143-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
価格時点	2023 年
駅名	近鉄下田駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,505 円／坪 1平米 7万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香芝市及び周辺市町村内における近鉄大阪線沿線の住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユーザーであると認められる。同一需給圏内での需要が中心であるが、大阪等外部地域からの転入も見られる。需要は比較的堅調であり土地は１５０㎡程度の区画で１１００万円から１３００万円程度で取引されている。 (2) 同一需給圏は概ね香芝市及び周辺市町内における住宅地域と把握した。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者であるが、大阪都心部へのアクセスの良さから一部に圏外からの取得者も認められる。特に香芝市内の近年開発された住宅地や区画が整然とした住宅地域においては、堅調な取引需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地で１，１００～１，３００万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が主で、周辺の類似地域等の取引事例を収集しており、信頼できる規範のある事例を採用し得た。一方、収益物件は近隣地域周辺にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、一般住宅やアパート等が見られる住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例の中から類似性の高い事例を採用して求めた実証的な価格であり、その規範性は高い。一方で収益価格は、試算過程において多くの想定要素が介在するため、相対的な規範性は低い。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄下田駅南東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等の中に農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、ほぼ成熟している。最寄り駅に近く利便性がいいことから今後緩やかに建て替えが進むものと予測する。地価は持ち直しつつある。 (2)近隣地域は住宅やアパート等が混在する駅徒歩圏内の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移するものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,505 円 1平米 7万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,505円 1平米 7万9,100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性、利便性の高い住宅地域については底堅い需要がある。 (2)香芝市の人口は近年、やや減少傾向である。優良住宅地の地価は横ばい又は上昇傾向で推移しているが、既存集落地域等は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)住宅の他周辺に農地も見られる住宅地域であり、特段の変動要因もないことからしばらくは現状を維持すると考えられる。 (2)駅徒歩圏内の一般住宅を中心とした住宅地域である。堅調な取引需要が認められ、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万148 円／平米 26万4,969 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,736 円／平米 25万6,995 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,229 円／平米 26万8,543 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,783 円／平米 21万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,614 円／平米 22万3,532 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,971 円／平米 25万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,522 円／平米 24万9,676 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,617 円／平米 24万72 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,335 円／平米 25万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,232 円／平米 25万2,023 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,737 円／平米 24万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,671 円／平米 26万86 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,303 円／平米 23万9,034 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,387 円／平米 25万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	8万978 円／平米 26万7,713 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情