路線価 (2023) 奈良県香芝市尼寺3-401-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 香芝市奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
価格時点	2023 年
駅名	志都美駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	799万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	799万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円／坪 1平米 5万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄大阪線沿線等で、概ね香芝市及びその周辺都市の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は香芝市居住者を中心に、周辺地域からの転入も見込まれる。小規模の一般住宅が多い住宅地域であるが、昨今の地域動向等から需給関係は依然やや弱含み傾向である。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で８００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。標準地は小規模の一般住宅が多い住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで７００～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は最寄駅からはやや遠方に位置する自己所有の比較的小規模な戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志都美駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香芝市奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然やや下落傾向にて推移していくものと考える。 (2)当該地域は小規模の一般住宅が多い住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からやや下落傾向にあるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は交通利便性等の需給動向により、二極化がより進行している。 (2)香芝市は近年、人口はほぼ横這いからやや減少傾向で、需給も立地条件等によりやや上昇からやや低調と地域により異なる。
地域要因
(1)直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の不動産需要は依然弱く、地価はやや下落傾向にて推移している。 (2)当該地域は小規模の一般住宅が多い住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万984 円／平米 20万1,613 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,876 円／平米 19万1,338 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,876 円／平米 19万1,338 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香芝Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,004 円／平米 20万4,985 円／坪
推定価格 平米 坪	6万559 円／平米 20万208 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,430 円／平米 19万6,476 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,401 円／平米 15万96 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,401 円／平米 15万96 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,982 円／平米 18万5,076 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香芝Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,114 円／平米 19万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,840 円／平米 18万7,913 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,119 円／平米 19万2,141 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香芝Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,988 円／平米 19万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,719 円／平米 18万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,021 円／平米 19万5,123 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情