路線価 (2023) 奈良県葛城市尺土189-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 葛城市奈良県葛城市尺土１８９番３５
価格時点	2023 年
駅名	尺土駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円／坪 1平米 7万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛城市及びその周辺市町と判定した。尺土駅に徒歩圏内で、区画整然とした開発団地にある優位性から需要は堅調である。需要者の中心は、市内及び隣接市の居住者が大半を占める。標準地と同規模の土地で１，０００万円～１，２００万円程度が需要の中心となっている。土地建物一体の価格は、中古物件の取引が主となっており、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は近鉄南大阪線・大阪線・御所線、ＪＲ和歌山線等沿線の葛城市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も見受けられる。当市の中心駅で特急停車駅である尺土駅への接近性が良好で、各種商業店舗等が存する幹線道路にも程近く、生活利便性等は比較的高いことから、需給動向は概ね堅調に推移している。需要の中心価格帯は、同程度の規模の土地価格のみで１，０００～１，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は葛城市内の住宅地域内に存する事例により求めたものであり、信頼性は高い。一方、賃貸市場の成熟程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、規範性が劣り、低位なものとなった。よって、自用目的での取引が中心で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は一般住宅を中心とする住宅地域であるが、賃貸用共同住宅等も見受けられることから、低層共同住宅を想定し収益価格を試算した。収益価格は比準価格より低位に求められたが、当地域では自用目的の取引が支配的で、元本に見合った賃料相場が形成され難いことが主要な要因と考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尺土駅北東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛城市奈良県葛城市尺土１８９番３５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は横ばいで推移すると思われる。 (2)近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと判断される。地価水準については、概ね安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宅地のミニ開発新規分譲により、葛城市の人口は微増傾向にある。旧集落地域の需要は低調である。 (2)総人口は微増、生産年齢人口は横這い。ミニ開発による新規分譲が取引の中心。利便性に優る住宅地需要は安定的、旧来からの住宅地は弱含みが継続。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。尺土駅から徒歩圏内にあり、地価は安定している。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は見られない。需給は概ね均衡しており、地価は安定的に推移。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	葛城Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市尺土１８９番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,133 円／平米 26万1,614 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,350 円／平米 25万9,025 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,068 円／平米 25万1,481 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	葛城Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市尺土１８９番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,062 円／平米 24万1,543 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,793 円／平米 22万7,430 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,938 円／平米 24万7,745 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	葛城Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市尺土１８９番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,973 円／平米 23万7,943 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,767 円／平米 22万4,038 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,556 円／平米 23万9,870 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	葛城Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市尺土１８９番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,490 円／平米 24万9,570 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情