路線価 (2023) 奈良県葛城市林堂189-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 葛城市奈良県葛城市林堂１８９番２
価格時点	2023 年
駅名	忍海駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄南大阪線、大阪線、御所線及びＪＲ和歌山線等沿線の葛城市及び周辺市町に存する既成住宅地域の圏域。需要者は圏内に地縁を有する地元居住者が中心で圏外からの転入者は少ない。指定区域に存するが、周辺において住宅開発は散見される程度で活発とまでは言い難い状況であり、接近条件等が劣ることもあり、需要は依然弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、規模や価格帯にばらつきがあり取引も少なく、その把握はやや困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は葛城市及び近隣市町村内の市街化調整区域内もしくは農業生産に関連した住宅地や指定区域である住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であると認められる。外部地域からの転入はほとんど見られず、取引もあまり見られない。高齢化が進んでおり地価は引き続き下落傾向である。取引規模が一定でなく取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、農家住宅及び一般住宅等が混在する市街化調整区域・指定区域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、周辺類似地域に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅が主である市街化調整区域内の指定区域住宅地域にあり、単身向けや家族向けのアパート等の収益物件はほとんど存在しない。取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高い価格となっている。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用し、標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	忍海駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	116.8 坪 (386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛城市奈良県葛城市林堂１８９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	15 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４．８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	指定区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家、一般住宅等が混在する住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと判断される。地価は未だ底を打つには至らず、継続的な下落基調で推移するものと予測される。 (2)市街化調整区域の住宅地域で、ほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は依然として下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口は微増、生産年齢人口は横這い。ミニ開発による新規分譲が取引の中心。利便性に優る住宅地需要は安定的、旧来からの住宅地は弱含みが継続。 (2)葛城市は人口が微増傾向であり、市内においてはミニ開発も散見される。
地域要因
(1)農家、一般住宅等が混在する住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は見られない。地価は依然継続的な下落基調で推移している。 (2)市街化調整区域内の指定区域である住宅地域であり周辺には農地も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	葛城Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市林堂１８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,707 円／平米 8万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,373 円／平米 8万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,882 円／平米 9万2,178 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	葛城Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市林堂１８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,019 円／平米 12万8,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,512 円／平米 12万7,321 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,627 円／平米 9万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	葛城Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市林堂１８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,249 円／平米 11万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,524 円／平米 11万7,442 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,474 円／平米 9万829 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	葛城Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市林堂１８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,561 円／平米 8万4,505 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,809 円／平米 8万2,019 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,413 円／平米 9万627 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観重点形成区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	葛城Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市林堂１８９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万977 円／平米 6万9,350 円／坪
推定価格 平米 坪	2万728 円／平米 6万8,527 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,954 円／平米 8万9,110 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情