路線価 (2023) 奈良県葛城市柿本97-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 葛城市奈良県葛城市柿本９７番３外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄新庄駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良県中和地区を中心に奈良県内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者は、地元の個人事業者や法人の他、広域的にチェーン店を展開する大手法人まで多様である。他地域との競合により、土地の需要はやや弱い傾向にある。画地規模、利用方法も多様であり、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は葛城市及び近隣市町村における幹線道路沿い商業地域である。需要の中心はある程度資力のある個人及び中小規模の企業である。大型店舗が既に出店しており、周辺では京奈和道路の整備が進んでおり熟成しつつある地域である。取引自体見られないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いの信頼性の高い取引事例を中心に規範性の高い価格を求めることができた。一方、収益価格は、賃貸市場の成熟度があまり高くなく、そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、比準価格よりも低位に求められたものと思われる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏の路線商業店舗については自己所有が多く、賃貸市場は相続税対策等借り手優位の状況であり、収益還元法の主要である賃料や空室率の査定、還元利回り等の精度に限界がある。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的手法であり、需給当事者に対して説得力が優れる。以上を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄新庄駅北東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	234.1 坪 (774 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛城市奈良県葛城市柿本９７番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	35 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域で、ほぼ成熟している。京奈和自動車道との競合があるものの地域的な繁華性に大きな変化はなく、当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)旧来からの商店街等は衰退傾向にあるが、路線商業地域では需要が見込まれる。 (2)葛城市は人口が微増傾向であり、市内においてはミニ開発も散見される。
地域要因
(1)競合する他地域の大型商業施設への顧客流出等により、当該地域の需要はやや弱含みである。 (2)京奈和自動車道が和歌山まで開通。国道沿い沿道サービス施設が建ち並び、大きな変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に関し、特に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大和高田Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和高田市
地域	奈良県葛城市柿本９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,137 円／平米 23万5,179 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,256 円／平米 24万5,490 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,676 円／平米 23万6,961 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	葛城Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	葛城市
地域	奈良県葛城市柿本９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万264 円／平米 29万8,413 円／坪
推定価格 平米 坪	9万264 円／平米 29万8,413 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,221 円／平米 22万8,845 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香芝Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	香芝市
地域	奈良県葛城市柿本９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,543 円／平米 30万5,947 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,826 円／平米 33万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,674 円／平米 24万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	広陵Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡広陵町
地域	奈良県葛城市柿本９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,304 円／平米 35万4,747 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,304 円／平米 35万4,747 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,829 円／平米 22万7,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	上牧Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	北葛城郡上牧町
地域	奈良県葛城市柿本９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,459 円／平米 17万123 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,755 円／平米 19万938 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,006 円／平米 21万8,216 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情