路線価 (2023) 奈良県宇陀市菟田野岩崎549-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 宇陀市奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
価格時点	2023 年
駅名	榛原駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	450万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	450万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇陀市及び近隣の市町村で、榛原駅などを最寄り駅とする近鉄大阪線沿線の住宅地域の圏域である。一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域であり、地縁的選好性が認められる圏域であるため、需要者の中心は以前から圏内に地縁を有する宇陀市などの居住者が中心である。需給動向は弱含みであるが、価格の下落幅は僅かである。近隣地域では土地、戸建て住宅の売買は殆ど見られず、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町内の住宅地域の圏域である。最寄り駅から距離感のある古くからの住宅地域であり、不動産取引においては知人間や親族間売買も多く地域外からの転入は極めて稀である。地域住民の高齢化等もあって需要が弱含みであり、地価は長期間、下落傾向が継続している。取引の中心となる価格帯は標準的な土地で４００万円～５００万円程度、中古戸建物件では建物の状態により差はあるが概ね５００万円から８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、榛原駅を最寄り駅とする宇陀市に存する住宅地域の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高い。一方、当該地域は、自用目的が中心であり、また、最寄り駅から遠く、共同住宅の賃貸需要が認められないことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算しており、現下の市況を忠実に反映した信頼性の高い価格である。一方、標準地の存する地域は自用取引が主であり、駅への接近条件が劣ること等から賃貸需要が希薄で賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	榛原駅南方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇陀市奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域である。地域要因に特段の影響を及ぼす要因は観測されておらず、当面は現状を維持して推移するものと予想する。地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。 (2)人口は減少傾向が長期間継続。高齢化率は県平均を上回る。榛原駅付近等の一部地域を除いて需要は弱含みであり全般的には下落基調が継続している。
地域要因
(1)一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は緩やかな下落傾向にある。 (2)特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因の影響もあり、地価は緩やかな下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇陀Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,997 円／平米 8万5,946 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,503 円／平米 6万1,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇陀Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,601 円／平米 6万1,495 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,127 円／平米 5万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,746 円／平米 6万1,974 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇陀Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,029 円／平米 7万6,134 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,917 円／平米 9万5,600 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,513 円／平米 6万1,204 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇陀Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	宇陀市
地域	奈良県宇陀市菟田野岩崎５４９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,739 円／平米 8万1,787 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,747 円／平米 11万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,492 円／平米 6万1,135 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情