路線価 (2023) 奈良県生駒郡平群町初香台4-56-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
価格時点	2023 年
駅名	平群駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	667万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	667万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線に形成される住宅地域のうち、生駒郡各町を中心とした圏域である。典型的な需要者としては、平群町内や大阪都心部等に勤務する自己居住目的の一般世帯等が考えられ、同一需給圏外からの転入者は少ない。区画整然とした大規模住宅団地内の住宅地域として熟成しているが、最寄駅からやや距離を有する丘陵地の住宅団地であり、需要は低調に推移している。土地は５５坪程度で６００万円台後半が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は近鉄生駒線沿線各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯である。需要者の中心は平群町の地縁関係者や、周辺市町へ勤務する個人で、圏外からの流入はほぼない。当該地域は最寄駅及び都心部への交通接近性に劣るとともに、駅までの街路条件についてもやや劣ることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向である。土地については、対象標準地と同程度の規模で６００～７００万円程度を中心とした取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、建築物の用途制限が厳しい第１種低層住居専用地域に指定されており、周辺に賃貸収入を目的とする収益物件は見られず、自己利用を前提とした取引が支配的である。したがって、収益価格は試算せず市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等なく、賃貸市場が形成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、かかる地域の典型的需要者は取引価格を指標として取引行動を行うこと、比準価格が代替競争関係にある取引事例に基づいて規範性の高い実証的な価格として求められていることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平群駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因の変動はなく、現状を維持しつつ推移するものと予測する。最寄駅から離れた利便性がやや劣る地域で、供給過剰もあり地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (2)当該地域は開発された戸建住宅地域である。地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。駅距離等利便性に劣り、地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響は顕在化していないが、人口減少・高齢化が継続している。全般的な供給過剰感から、地価の下落が継続している。 (2)当町の人口は減少傾向で、生産年齢人口の減少率、高齢化率ともに高い。コロナ後を見据えても、住宅地需要は総じて弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)地域的に供給過剰な状態で、坂の多い傾斜地勢から敬遠傾向にあり、地価の下落傾向が継続している。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、平群町の一般的な傾向同様、需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,342 円／平米 12万3,453 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,435 円／平米 12万454 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,721 円／平米 11万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,114 円／平米 7万6,415 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,025 円／平米 11万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,703 円／平米 10万8,116 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,494 円／平米 13万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,117 円／平米 12万9,321 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,496 円／平米 11万7,350 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	平群Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,128 円／平米 11万6,133 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,402 円／平米 12万3,651 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,002 円／平米 11万2,411 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情