路線価 (2023) 奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘2-580-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
価格時点	2023 年
駅名	元山上口駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	888万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	888万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒郡、生駒市の中規模一般住宅中心の住宅地域が圏域。需要者の中心は生駒郡、生駒市内の居住者で、圏外からの流入はほとんど見られない。居住環境は悪くないが、電車の乗り換え等の利便性の点で、選好性が弱く、地価水準も平群町全体の動向から、下落傾向にあると思われる。土地は対象標準地と同程度の面積で、８００万円台後半程度が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒市南部から平群町を経て三郷町に至る住宅地域の圏域である。需要者の中心は平群町に地縁的選考性を有する個人であり、同一需給圏外からの転入はあまり見受けられない。居住環境は良好であるものの、通勤・通学等の交通利便性がやや劣ることに加え、最寄駅からのアクセス面においても、高低差が著しいこともあり、地価は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、土地価格で９００万円前後であると推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　１低専内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地域内の事例より試算し、市場性を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心である。アパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されているとは言えない実状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	元山上口駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。対象標準地は最寄駅等へ徒歩圏内にあるが、需要は弱含みで、地価水準は、当面、下落傾向が続くと予測する。 (2)郊外の丘陵地に存する区画整然とした閑静な住宅地域であるが、最寄駅からの高低差が著しく、また大阪への交通利便性にやや劣るため、地価は下落傾向を辿っており、今後もこの傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇、それ以外は下落と二極化が継続している。 (2)コロナ禍による先行き不透明感は払しょくされつつあるものの、郊外の宅地に対する長期的な需要の先細り感に変化はない。
地域要因
(1)　近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で価格形成要因に変化はないが、交通利便性等にやや劣る住宅地に対する需要は低調である。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域。通勤・通学等の交通の便に問題があり、生活利便性がやや劣ることから、需要は引き続き弱含みにある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,046 円／平米 10万9,250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,999 円／平米 10万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,634 円／平米 11万7,806 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,494 円／平米 13万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,117 円／平米 12万9,321 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,290 円／平米 12万3,281 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	平群Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,128 円／平米 11万6,133 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,705 円／平米 12万4,653 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,081 円／平米 11万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,114 円／平米 7万6,415 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,025 円／平米 11万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,621 円／平米 12万4,375 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情