路線価 (2023) 奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘2-750-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
価格時点	2023 年
駅名	竜田川駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	643万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	642万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円／坪 1平米 4万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄生駒線沿線で、平群町を中心に生駒郡内及び生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は平群町及び周辺市町へ勤務する一般世帯の他、大阪等へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。近隣地域は最寄り駅徒歩圏の住宅地域であるが、周辺において不動産の供給物件も多く、需給は軟調で地価は依然下落傾向にある。土地については、対象標準地規模で６００～８００万円程度での取引が見受けられる。 (2) 　同一需給圏は、生駒郡内を中心とした、近鉄生駒線沿線周辺の住宅地域の圏域。需要者は、平群町内居住者及び大阪圏への通勤需要者等の一次取得者が中心で、他地域からの流入は少ない。最寄駅から徒歩圏内の住宅地であるが、近鉄生駒線沿線の空家が増加するほど供給はあるが、需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。土地は標準地と同程度の規模で６００万円台前半、中古住宅で１，０００万円までが需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用事例は、対象標準地周辺の比較可能な事例資料を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に特段問題はない。近隣地域周辺は、転勤等の一時的な賃貸を除き、アパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域内は、最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸不動産は見当たらず、最終自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、取引事例から算出された信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、平群町内の他の標準地との価格バランスにも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	竜田川駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因等は見受けられない。町内の住宅地需要は概して弱く、地価は軟調にて推移すると思料する。 (2)　小規模に開発された一般住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は周辺平群町内住宅地と同様に、概ね下落傾向にあるが、今後は下落幅が縮小していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、特に高齢化率が高い。住宅地需要は丘陵地住宅団地から平群駅周辺の平坦地へ推移している。地価は全般的に下落傾向にある。 (2)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇、それ以外は下落と二極化が継続している。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏の普通住宅地域であり、近くに生活利便施設も存するが、需要は依然弱含んでおり、地価も軟調にて推移している。 (2)　駅から徒歩圏の住宅地域で、今後も現状を維持するものと判断されるが、平群町内の住宅地は、総じて需要が少なく、地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,518 円／平米 14万3,871 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,699 円／平米 14万1,163 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,360 円／平米 14万42 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	平群Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,894 円／平米 16万1,644 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,185 円／平米 15万5,994 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,327 円／平米 15万6,463 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,848 円／平米 15万4,879 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,938 円／平米 14万8,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,392 円／平米 15万66 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,565 円／平米 19万6,922 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,813 円／平米 19万1,130 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,664 円／平米 16万883 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,287 円／平米 16万2,943 円／坪
推定価格 平米 坪	5万193 円／平米 16万5,938 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,091 円／平米 15万2,377 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情