路線価 (2023) 奈良県生駒郡平群町上庄2-470-81 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
価格時点	2023 年
駅名	元山上口駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	865万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	863万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は平群町の地縁関係者及び周辺市町へ通勤する個人であり、圏外からの転入はほとんど無い。当該圏域は大阪都心部への交通接近性にやや劣っていることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向にて推移している。土地については対象標準地と同規模で概ね８００万円～９００万円程度を中心とした取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒市南部から平群町を経て三郷町に至る住宅地域の圏域である。需要者の中心は平群町に地縁的選考性を有する個人であり、同一需給圏外からの転入はあまり見受けられない。平群町としては高齢化及び人口減少が進む中、近隣地域は街路がやや狭く、通勤・通学等の交通利便性にも難があることから需要はふるわず地価は弱含みに推移している。取引の中心価格帯は、土地価格で８５０万円前後であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、１低専の指定容積率８０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格が、価格牽連性の高い取引事例によって求められた規範性の高い実証的な価格であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ郊外の第１種低層住居専用地域の住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心である。アパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が形成されているとは言えない現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	元山上口駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
標準地の範囲
東	45 m
西	35 m
南	10 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因は見受けられず、現状のまま推移していくものと思料する。地価は、平群町の趨勢を反映し下落傾向にて推移すると予測する。 (2)地域要因に特別な変化はなく、当面現状のまま推移すると予測する。平群駅西側は土地区画整理事業により一定の住宅需要は認められるものの、既存の住宅団地等の需要は弱く、地価は弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は減少傾向で、生産年齢人口の減少率、高齢化率ともに高い。コロナ後を見据えても、住宅地需要は総じて弱く、地価は下落傾向にある。 (2)コロナ禍による先行き不透明感の払しょくは期待されつつあるものの、全体的に平群町内の宅地に対する長期的な需要の先細り感に変化はない。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。地価は依然として弱含んでいる。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。大阪市内への交通アクセスがやや劣るため、住宅需要は引き続き弱含みにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	平群Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,487 円／平米 16万3,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,652 円／平米 15万4,232 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,470 円／平米 15万324 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,046 円／平米 10万9,250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,999 円／平米 10万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,342 円／平米 13万6,677 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,690 円／平米 9万1,543 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,373 円／平米 10万7,025 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,611 円／平米 13万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	平群Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,114 円／平米 7万6,415 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,170 円／平米 11万6,272 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,838 円／平米 14万1,622 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	平群Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,456 円／平米 7万934 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,498 円／平米 9万7,520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,689 円／平米 12万1,294 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情