路線価 (2023) 奈良県生駒郡平群町大字三里379外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
価格時点	2023 年
駅名	平群駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (1596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (1596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円／坪 1平米 7万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平群町及びその周辺市町を含む県北西部の幹線道路沿いの商業地域と判断する。需要者の中心は、沿道型店舗を展開する事業者全般が想定される。周辺は店舗の連たん性が高まり、発展性のある路線商業地域で、需要は概ね堅調である。定期借地権の利用が多く、土地取引は少なく、また周辺の土地の個別的要因にバラツキもあることから、中心価格帯の把握は困難であるが、対象標準地規模で地価は、概ね㎡単価７～８万円程度と判断される。 (2) 　同一需給圏は生駒郡、生駒市、奈良市等の幹線道路沿いの路線商業地が圏域。需要者の中心は沿道型店舗等を運営する法人事業者等。近隣地域は国道沿いの路線商業地として発展しつつある、需要の堅調な地域であり、定期借地で店舗を所有するケースも多く、新型コロナ禍の影響等はほとんど見られず、需給は均衡しており、地価は横ばい傾向が続いていると考える。土地は㎡当たり８万円前後が取引の中心と予想される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性有する取引事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方で、当エリアにおいては収益目的で建物を建設する場合節税目的等のためのものが多く、その賃料は投資元本として土地代金を含めないものに引きずられがちであり、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って、説得力の程度を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域内は自用の店舗、医院等が中心で、賃貸用不動産はあまり見られず、国道沿いの路線商業地といえども賃貸市場の成熟の程度は未だ低い。収益価格は、試算の過程等での想定要素が多く、やや説得力に欠ける。したがって、広域的に収集した信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	平群駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	482.8 坪 (1596 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡平群町奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	180 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域の一部が土砂災害警戒区域に指定されている。
街路	１３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗や医院等が建ち並ぶ路線商業地域である。平群バイパスの道路整備に伴い店舗の進出も増え、商業集積度は一定の高まりを見せている。今後とも路線商業地域として成熟していくものと予測する。 (2)　国道沿いに店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後は商業集積が進み、路線商業地域として更に発展していくものと予測する。地価水準は、当面は、横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道商業施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は減少傾向で、生産年齢人口の減少率、高齢化率ともに高い。商業地の需要も総じて低く、商業集積のあるエリアは、限定的である。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)路線商業地として、熟成が進んでいる。借地を介した利用が多いが、需要は安定しており、地価は概ね堅調である。 (2)　国道沿いの店舗等が多い路線商業地域として地域要因に特段の変化はなく、新型コロナ禍の影響等の動向が今後の懸念材料である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)　やや不整形と角地であるという個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万262 円／平米 23万2,286 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,323 円／平米 32万1,750 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,629 円／平米 27万9,783 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万871 円／平米 26万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,275 円／平米 26万8,695 円／坪
標準価格 平米 坪	7万674 円／平米 23万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,112 円／平米 27万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,528 円／平米 27万6,144 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,421 円／平米 25万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,713 円／平米 19万7,411 円／坪
推定価格 平米 坪	10万428 円／平米 33万2,015 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,298 円／平米 30万1,831 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡平群町大字三里３７９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,727 円／平米 26万271 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,566 円／平米 25万3,127 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,756 円／平米 26万3,673 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情