路線価 (2023) 奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西2-63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
価格時点	2023 年
駅名	勢野北口駅 から 690m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	812万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	812万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線で三郷町ならびに周辺市町の低層住宅地域である。需要者は町内及び隣接市町居住者が大半を占める。近年、町内で大量の住宅地が造成、分譲され供給過剰となったこと等から需要は低調である。今後は建築費高騰の影響も懸念される。土地は１７０㎡程度で８１０万程度の物件が取引の中心と推測されるが、個々の取引価格の開差は大きい傾向がある。中古物件は取引価格がまちまちである。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心に生駒郡各町及び隣接の王寺町内の普通住宅地域一帯と把握した。需要の中心は周辺居住者の他、大阪方面からの一次取得者層の転入も考えられる。居住環境は普通程度であるが、ターミナル駅である王寺駅へはやや距離を有し鉄道利便性に劣るため、需要は弱含んでおり地価はやや下落傾向にある。土地の中心価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で７００～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は第１種低層住居専用地域の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情による短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから行政条件なども鑑みて収益還元法は適用しなかった。以上から、本件においては市場実証性があり規範性が高いと判断した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件はなく、転勤等を除けば自己利用を中心とした戸建住宅が多く、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しなかった。取引に当たっては、居住の快適性、利便性等を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勢野北口駅北方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然環境保全地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然環境保全地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域であり、環境は現状維持で推移するものと予測する。今後も建築費高騰等の影響が懸念される。価格水準は依然として弱含みで推移している。 (2)当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、現状のまま推移するものと予測する。需要は弱含みで、地価は軟調にて推移していくものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口は減少、老年人口は上昇している。今後も建築費高騰の影響が懸念される。地価は一部を除き弱含みである。 (2)住宅地については供給も多く、特に傾斜を有する地勢の劣る西側丘陵地の需要は弱い。なお、コロナ禍による大きな影響は見受けられない。
地域要因
(1)周辺地域にある勢野北地区での宅地の大量供給により需給バランスが崩れている等により、地価は弱含みの傾向が続いている。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、需要は弱含み、地価はやや下落傾向にある。地域要因に変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,742 円／平米 8万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,036 円／平米 11万9,135 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,036 円／平米 11万9,135 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三郷Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万982 円／平米 16万8,546 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,296 円／平米 22万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,976 円／平米 22万4,729 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,322 円／平米 12万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,769 円／平米 14万8,006 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,154 円／平米 15万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	平群Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,610 円／平米 10万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,993 円／平米 10万5,769 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,288 円／平米 12万3,274 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	平群Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,894 円／平米 16万1,644 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,473 円／平米 15万3,640 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,952 円／平米 18万8,283 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情