路線価 (2023) 宮城県仙台市太白区長町南1-201-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市太白区宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
価格時点	2023 年
駅名	長町南駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (708 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (708 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万3,220 円／坪 1平米 37万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市南東部を中心に、幹線、準幹線道路沿い路線商業地域・普通商業地域の圏域。需要者の中心は、地元の企業のほか全国展開している店舗業者や開発業者等である。市内最大級の大型商業施設ザ・モール仙台長町や地下鉄駅に近接する好立地条件にあり、マンション用地としての需要も根強い。土地及び建物の規模・構造・用途等により価格は大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。 (2) 同一需給圏は仙台市内における鉄道・地下鉄駅至近の商業地域一円。需要者は、事業用不動産として店舗・事務所・マンション等の開発用地の取得を目論む不動産会社、事業会社を中心に、分譲マンションの建設を目論む不動産会社等の参入も考えられる。周辺には大型商業施設や区役所等も立地しており商業繁華性は高く、さらに地下鉄駅近接の立地で希少性も高く、土地需要は根強い。需要の中心となる価格帯は７００㎡程度の土地で２億６千万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には店舗・事業所等の収益物件が多くあるが、元本価格に見合う賃料が得られていないため、収益価格は低位に求められた。周辺商業地域の更地の取引においては、収益性を前提としながらも、類似不動産の取引価格の水準を指標に取引価格が決定されているので、取引事例比較法により求めた比準価格を中心に収益価格も関連づけるのを妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地・建物価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である不動産会社等が類似不動産の不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長町南駅南東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	214.2 坪 (708 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区役所周辺に店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市太白区宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	25 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区役所・地下鉄駅・大型商業施設等に近接する幹線道路沿いの路線商業地域
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内最大級の大型商業施設に近接し、店舗、事業所等の混在する商業地域である。不動産市場の活性化を受けて需要は回復傾向にあり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)商業施設が集積し区役所も立地する長町南駅至近の商業地域であり、希少性が高く売り物件は少ない状況で土地需要は非常に高く、今後も地価は上昇基調にて推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2022年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)太白区内商業地域の不動産市場は堅調であり、近接するあすと長町地区の熟成も進んで長町圏域の集客力は底堅い。 (2)コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回復の兆しが見られる。不動産業者や事業会社による駅近や成熟した路線商業物件等への需要は旺盛である。
地域要因
(1)商業地の需要は回復傾向にあるが、あすと長町地区の熟成や、底堅い賃貸マンション需要もあり、地価は上昇傾向にある。 (2)鉄道駅近くに大型商業施設や区役所等が見られる地域であり、繁華性は高く、交通利便性も高いため、土地需要は旺盛で地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,773 円／平米 111万66 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,222 円／平米 109万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,657 円／平米 128万1,594 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314000 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万918 円／平米 96万1,775 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,176 円／平米 95万2,710 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,196 円／平米 126万3,540 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,896 円／平米 104万1,046 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,602 円／平米 107万6,440 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,912 円／平米 121万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,746 円／平米 144万7,188 円／坪
推定価格 平米 坪	50万7,299 円／平米 167万7,130 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,515 円／平米 134万633 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情