路線価 (2023) 奈良県生駒郡三郷町立野南3-5030 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
価格時点	2023 年
駅名	三郷駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね三郷町及び周辺市町の低層住宅地域である。需要者は町内及び隣接市町居住者が大半を占める。近年、町内で大量の住宅地が造成、分譲され供給過剰となったこと等から需要は低調である。今後も建築費高騰等の影響が懸念される。土地は２００㎡程度で１０００万程度の物件が取引の中心と推測されるが、個々の取引価格の開差は大きい傾向が認められる。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心にその周辺市町の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域一帯と把握した。需要は町内及び周辺市町の居住者が中心である。近隣地域は最寄駅から大阪都心部までの交通利便性や地勢の点でやや劣り、土地需要は総じて弱い。このため地価は持続的に弱含み傾向にある。土地の中心価格帯は、個別的要因等によりややばらつきが見受けられるが、対象標準地と同規模で概ね１０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅が多い既成住宅地域である。自らの居住を目的とする個人等が典型的な需要者であり、自己使用目的での取引が中心である。周辺地域ではアパートなども散見されるが、交通接近条件等から賃貸用建物の想定が難しく、価格判定の指針となるような市場が形成されているとは言い難いため収益還元法の適用はしない。以上から、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。周辺には地主の相続税対策等によるアパート建設も見受けられるものの、需要の中心は総じて自己利用を前提とした戸建住宅である。また対象標準地の規模、交通接近条件等の下では事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。従って本件においては、収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三郷駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域の一部が土砂災害警戒区域に指定されている。
街路	基準方位北、６．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心にアパートなども認められる住宅地域である。周辺環境については概ね現状維持で推移するものと予測する。今後も建築費高騰等の影響が懸念される。地価は下落傾向にあると思料される。 (2)当該地域は一般住宅を中心に、共同住宅も見受けられる住宅地域である。地域要因等の変動は認められず、今後とも現環境のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口は減少、老年人口は上昇している。今後も建築費高騰の影響が懸念される。地価は一部を除き弱含みである。 (2)住宅地については供給も多く、特に傾斜を有する地勢の劣る西側丘陵地の需要は弱い。なお、コロナ禍による大きな影響は見受けられない。
地域要因
(1)周辺地域にある勢野北地区での宅地の大量供給により需給バランスが崩れている等により、地価は弱含みの傾向が続いている。 (2)ＪＲ三郷駅から徒歩圏の住宅地域であるが、丘陵地に存し生活利便性に劣る。当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,219 円／平米 14万9,494 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,830 円／平米 14万4,902 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,427 円／平米 13万6,958 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,358 円／平米 19万6,238 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,629 円／平米 19万521 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,059 円／平米 18万5,331 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三郷Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,485 円／平米 16万291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,149 円／平米 14万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,834 円／平米 14万4,915 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三郷Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,303 円／平米 12万3,324 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,118 円／平米 14万5,854 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,529 円／平米 15万519 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,554 円／平米 25万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,986 円／平米 24万1,292 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,444 円／平米 22万9,582 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情