路線価 (2023) 奈良県生駒郡三郷町立野南2-5475-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
価格時点	2023 年
駅名	三郷駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,060万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,300 円 1平米 8万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,969 円／坪 1平米 8万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良県内の駅徒歩圏ないしは幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者の中心は当該地域に地縁性をもつ事業者のほか法人企業等が考えられる。当該地域は駅に近い商業地域であるが、周辺地域の不動産市場の動向から需要はやや低調に移している。今後も物価高やコロナ禍等の影響が懸念される。取引される物件が少なく、取引価格の個別性も強い傾向がある。 (2) 同一需給圏は奈良県北西部で、鉄道沿線の駅周辺の他、国道や県道沿いの普通商業地域一帯である。需要の中心は三郷町に地縁性を有する法人、個人の不動産投資家等と考えられる。近隣地域はＪＲ三郷駅前の商業地域であるが商業繁華性が低く、そのため不動産需要は弱く地価は弱含んでいる。なお、周辺商業地の土地取引が少なく、また成約した取引価格についても個別性が強い為、需要の中心価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地であり需要者の多くが経済合理性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求められた価格であり実証的な価格で規範性が高い。一方で、収益価格は多数の賃貸事例より適正な賃料水準を査定、各種指標の信頼性も高いと考えられるが、賃料の保守性等によりやや低位に試算される傾向にある。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏を広域的にとり規範性が認められる取引事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は多数の賃貸事例より適正な賃料水準を査定し求めたもので、土地の収益性を計る意味で理論的な価格であるが、土地相場に比し賃料水準が低位に留まり、その結果比準価格より低く試算された。従って、本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三郷駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡三郷町奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	140 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域である。今後も概ね現状を維持するものと予測する。今後も物価高等の影響が懸念される。地価水準は弱含みで推移していくものと思料する。 (2)当該地域は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。商業繁華性は低く、地価は弱含みにて推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三郷町の生産年齢人口は減少、老年人口は上昇している。今後もコロナ禍等の影響が懸念される。地価は全体的に弱含みである。 (2)町内の商業地は狭く繁華性も低い。需給は総じて弱含んでおり、地価は持続的に下落傾向にある。なお、コロナ禍による大きな影響は見られない。
地域要因
(1)ＪＲ三郷駅に近い商業地域である。新規店舗等の進出もあまり見られず、当該地域に対する需要は減少傾向にある。地価も緩やかな下落傾向にある。 (2)ＪＲ三郷駅に近接する商業地域である。繁華性は低く、新規店舗等の進出も見られない。需要は弱く、地価は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,341 円／平米 25万2,383 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,207 円／平米 24万8,634 円／坪
標準価格 平米 坪	10万679 円／平米 33万2,845 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,771 円／平米 11万1,647 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,256 円／平米 14万9,616 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,562 円／平米 21万136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,739 円／平米 36万2,797 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,929 円／平米 33万6,977 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,154 円／平米 26万8,295 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,112 円／平米 27万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,694 円／平米 27万6,692 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,464 円／平米 32万5,522 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情