路線価 (2023) 奈良県生駒郡斑鳩町幸前1-457-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
価格時点	2023 年
駅名	法隆寺駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	970万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	970万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒郡及び周辺市町にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線の農家住宅も見られる既成住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、近隣に地縁的選好性を有する同一需給圏内居住者及びその関係者が大半を占め、圏外からの転入はほぼ見られない。近隣は国道２５号沿い各種店舗、法隆寺、町役場には比較的近いが、最寄駅からは遠隔に存し生活利便性は劣る。取引の中心的価格帯は画地規模が様々であり把握し難いが、地価水準は３２，０００円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は、近鉄各線、ＪＲ関西本線沿線等を主とする、概ね斑鳩町及びその周辺の農家住宅を中心とする圏域。需要者の中心は、斑鳩町及びその周辺の地域に地縁的関係を有する者が大半であり、他地域からの転入は少ない。駅接近性に劣ること等、生活利便性に劣ることもあり、需要は弱い。当該地域は売却物件も少なく、取引が少ないことから、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 法令上の規制が厳しい市街化調整区域に存し自己使用の農家住宅が主たる利用形態である。収益目的の合理的な賃貸物件は存在せず、賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した市街化調整区域内の取引を基に試算され、近隣の市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせず、賃貸市場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。自用目的がほとんどの地域においては、実際の取引価格が取引当事者の意思決定の指標となるものと考えられることから、信頼性ある価格としてもとめられた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	法隆寺駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い周辺に農地もある住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	国道２５号背後の中規模農家住宅地域
街路	４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からバス圏の農家住宅地域であり、コロナ禍以前から需要は低調であった。社会経済活動が正常化しつつある現在でも引き続き需要は低調であり、地価下落が続いている。今後も地価は緩やかな下落が続くと予測する。 (2)幹線道路背後の農家住宅を中心とする地域であり、地域要因の変動は乏しく、今後とも現状を維持するものと予測する。駅接近性に劣ることもあり、地価は依然として、弱含みで推移するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅観光都市として発展したが人口微減。社会経済活動は正常化しつつあり、住宅は法隆寺駅周辺の人気が高く徒歩圏外や高低差ある地域は需要低調。 (2)斑鳩町は、人口減少傾向、高齢化率とも県推移より穏やかである。生駒郡の中では選好性が高く、居住環境良好な地域では、需要が底堅い状況にある。
地域要因
(1)駅遠隔に存する調整区域内の農家住宅地域。需要はコロナ前から限定的で土地利用は低調であり、地価は引き続きやや下落傾向で推移している。 (2)当該地域は、需要者が地縁的関係を有する者に限定される傾向にあるため、需要は希薄であり、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安堵Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,007 円／平米 6万9,449 円／坪
推定価格 平米 坪	4万277 円／平米 13万3,156 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,901 円／平米 9万8,853 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安堵Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,426 円／平米 14万6,872 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,461 円／平米 14万376 円／坪
標準価格 平米 坪	3万460 円／平米 10万701 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,941 円／平米 7万9,149 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,678 円／平米 7万8,279 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,524 円／平米 9万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,854 円／平米 20万7,795 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,687 円／平米 19万4,019 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,620 円／平米 12万4,372 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	平群Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡平群町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,386 円／平米 13万210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,138 円／平米 12万6,084 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,337 円／平米 11万212 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情