路線価 (2023) 奈良県生駒郡斑鳩町興留6-1337-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
価格時点	2023 年
駅名	法隆寺駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,278 円 1平米 9万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,278 円／坪 1平米 9万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒郡内にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線駅徒歩圏の普通住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、同一需給圏内居住で大阪都心部勤務の一次取得の給与所得者層で圏外からの転入は少ない。共同住宅も混在する街路のやや狭い住宅地域であるが、最寄駅及び大阪方面への接近性が良く、需要は堅調に推移している。取引の中心的価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で２０００万円前後と考察する。 (2) （同一需給圏）ＪＲ関西本線沿線の斑鳩町における駅徒歩圏の住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は街路幅員狭小であり、市場性の観点からも総額が嵩むが、駅徒歩圏内に存する等利便性に優れ、街路が整然としている等快適性にも優れるため、需要は堅調に推移している。（需要の中心となる価格帯）土地６０坪で２０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、斑鳩町内の複数取引を基に試算しており、法隆寺駅徒歩圏住宅地の市場性を反映する実証的で説得力を有する価格である。収益価格は、画地規模・道路幅員等の各種制約により土地価格に相応する賃料水準が形成されておらず相対的に低位に試算された。よって、市場実態を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には戸建住宅と共に一部アパートも見受けられるため、手法は取引事例比較法と収益還元法を適用した。ただ、市場における取引は自用目的の取引が主であり、且つ収益による試算価格も低位に求められたため、収益価格の規範性は低いものと判断した。よって、類似地域等における規範性のある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用、収益価格を参酌して、代表標準地からの規準価格を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	法隆寺駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
標準地の範囲
東	25 m
西	60 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅とアパート等が混在する住宅地域
街路	基準方位　北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅徒歩圏の共同住宅も混在する既成住宅地域であり、地価は引き続き上昇傾向で推移している。近隣は当町の人気エリアに存し需要は堅調であり、今後も当面地価は上昇傾向と予測する。 (2)一般住宅とアパート等が混在する既成住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、同一需給圏及び近隣地域における市場性等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万9,278 円 1平米 9万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万9,278 円 1平米 9万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万9,278円 1平米 9万9,600円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万9,278円 1平米 9万9,600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅観光都市として発展したが人口微減。社会経済活動は正常化しつつあり、住宅は法隆寺駅周辺の人気が高く徒歩圏外や高低差ある地域は需要低調。 (2)斑鳩町の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。
地域要因
(1)街路幅員等にやや難はあるが、法隆寺駅徒歩圏に存し大阪への利便性も良い。市場での住宅供給不足等もあって地価は引き続き上昇となった。 (2)街路幅員狭小であるが、法隆寺駅徒歩圏内である等利便性に優れ、且つ街路整然としている等快適性にも優れるため、需要は堅調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	斑鳩Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,732 円／平米 27万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,687 円／平米 30万9,729 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,350 円／平米 32万8,451 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,400 円／平米 32万8,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,146 円／平米 36万7,449 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,664 円／平米 35万9,243 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,718 円／平米 38万5,870 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,452 円／平米 35万5,236 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,346 円／平米 35万4,886 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,675 円／平米 38万2,422 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,275 円／平米 18万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,848 円／平米 24万835 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,931 円／平米 28万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情