路線価 (2023) 奈良県生駒郡斑鳩町東福寺1-32-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
価格時点	2023 年
駅名	法隆寺駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	741万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	743万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒郡内にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線駅勢圏の一般住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、同一需給圏内居住で大阪都心部、奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層である。国道２５号沿い商業施設への接近性は比較的良好であるが、最寄駅からバス圏に存し生活利便性はやや劣る。地価はやや下落傾向で推移しており、取引の中心的価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で７５０～８００万円程度と考察する。 (2) （同一需給圏）ＪＲ関西本線沿線の斑鳩町における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は幹線道路へのアクセスに優れ、且つ総額が嵩まない等市場性の観点も優れるが、駅接近性及び住環境が劣る等利便性及び快適性に劣るため、需要は低調で推移している。（需要の中心となる価格帯）土地３０坪で７００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはハイツ等も立地するが、近隣はバス圏に存する小規模開発された戸建住宅地域であり、近隣地域内にアパート等の収益物件は存在しない。収益性より周辺での売買事例を重視して購入意思決定するのが通常であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は価格牽連性を有する複数取引を基に試算され市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域には共同住宅等収益物件も散見されるが、市場における取引は自用目的の取引が主である。また、近隣地域の地域特性及び対象地の個別性等を勘案すると収益の規範性は低いものと判断したため、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の規範性ある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえ算出した代表標準地からの規準価格を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	法隆寺駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小規模で総額が嵩まない画地が多い住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス圏の小規模住宅地域である。周辺に生活関連店舗も不足しており利便性はやや劣るが、総額面での優位性は保持し、賃貸からの住み替え需要等は存在する。当面地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (2)小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、同一需給圏及び近隣地域における市場性等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅観光都市として発展したが人口微減。社会経済活動は正常化しつつあり、住宅は法隆寺駅周辺の人気が高く徒歩圏外や高低差ある地域は需要低調。 (2)斑鳩町の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。国道２５号へのアクセスに優れるが、バス圏に存し需要はやや低調であり、地価は若干の下落傾向で推移している。 (2)近隣地域は幹線道路へのアクセスに優れ、且つ総額（単価×地積）の観点も優れるが、駅接近性が劣る等利便性に劣るため、需要は弱含傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はないが、小規模で総額が嵩まない画地は選好性・競争力においてやや優位性が認められる。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,281 円／平米 26万8,715 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,914 円／平米 26万890 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,933 円／平米 24万1,116 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	斑鳩Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,592 円／平米 25万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,142 円／平米 26万1,643 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,926 円／平米 20万4,727 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,285 円／平米 21万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,428 円／平米 23万6,141 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,222 円／平米 23万8,766 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,190 円／平米 34万1,146 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,394 円／平米 34万1,821 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,067 円／平米 22万8,336 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,836 円／平米 22万7,572 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,672 円／平米 23万336 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,836 円／平米 24万7,408 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情