路線価 (2023) 奈良県生駒郡斑鳩町龍田南4-551-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
価格時点	2023 年
駅名	王寺駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (1373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (1373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円／坪 1平米 8万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 県北部エリアの路線商業地域を比較的広範囲に同一需給圏として把握した。需要者の中心は、全国展開の小売りチェーン、地元商業事業者等が想定される。近隣は一部に住居系土地利用も混在し、商業集積度、高度利用ともにやや劣る路線商業地域であるが、車両通行量の多さから商的ポテンシャルは比較的高いと思料する。地域内は画地規模が様々であり取引の中心価格帯は把握困難であるが、地価水準は標準的画地と同規模程度で８．５万円／㎡前後と考察する。 (2) （同一需給圏）奈良県における主要幹線道路沿いの路線商業地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県からの需要も認められる。（市場の需給動向）奈良県の幹線道路沿いに位置するが、当該道路沿いにおいては住宅地としての供給も多いため、商業集積度は低く、且つ商業背後地も限定されることから、需要は低調で推移。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、県北部エリアの主要道路沿い取引を中心に試算した市場性を反映する実証的価格である。収益価格は、沿道サービス店舗の一棟貸しを想定し、土地の純収益を資本還元して試算した理論的価格であるが、規範性の高い店舗の賃貸事例が少なく広範囲に収集したため、各種要因の比較が困難であり、収益価格の相対的規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格は幹線沿いにおける牽連性ある取引事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、且つ想定要素が介在するため、比準価格に比べ規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	王寺駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	415.3 坪 (1373 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡斑鳩町奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層の沿道施設用地
画地の形状等
間口	43 m
奥行き	33 m
面積	1420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	やや繁華性の劣る国道２５号沿いの路線商業地域
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通量は比較的多いが、やや商況の劣る路線商業地域である。社会経済活動は正常化しつつあるが、物価高による消費者の可処分所得低下が懸念される。当面地価はやや下落又は横這い圏で推移すると予測する。 (2)低層の店舗、事務所等が混在する路線商業地域である現況を踏まえ、周辺地域、背後地、近隣地域における市場性及び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は法隆寺周辺と路線商業地域が商業の中心である。社会経済活動は正常化しつつあるが、インバウンド需要はコロナ禍前の水準には戻っていない。 (2)奈良県商業地の地価はコロナの影響により下落傾向にあったが、一部路線商業地の地価は堅調に推移、観光地及び普通商業地の地価も回復傾向にある。
地域要因
(1)繁華性がやや劣る路線商業地域であり、大規模店舗、王寺方面への顧客流出が見られる。今後は物価高による可処分所得の低下等が懸念される。 (2)奈良県の幹線道路沿いに位置するが、住宅地利用も多いため、商業集積度は低く、且つ商業背後地も限定的である等、需要は引き続き弱含傾向にある。
個別的要因	(1)不整形な角地であり、商業地としての効用増はほぼ認められない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,727 円／平米 26万271 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,643 円／平米 25万3,382 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,448 円／平米 26万9,267 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,713 円／平米 19万7,411 円／坪
推定価格 平米 坪	10万327 円／平米 33万1,681 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,628 円／平米 29万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,600 円／平米 29万2,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,071 円／平米 38万3,731 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,491 円／平米 38万1,813 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,802 円／平米 37万9,535 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万262 円／平米 23万2,286 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,613 円／平米 32万2,709 円／坪
標準価格 平米 坪	8万76 円／平米 26万4,731 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,341 円／平米 25万2,383 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,283 円／平米 24万8,886 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,658 円／平米 31万6,245 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情