路線価 (2023) 奈良県生駒郡安堵町大字東安堵16-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡安堵町奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
価格時点	2023 年
駅名	大和小泉駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円／坪 1平米 5万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄生駒線等沿線の住宅地の存する圏域。需要者は主に安堵町内の住民が中心と思われる。地積は２００～２４０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで１，０００～１，３００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響は少ないものの周辺市町の住宅地域と比較してやや都心接近性や生活利便が劣っており、需要者がほぼ地元住民となる事などから需要は低調推移。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線沿線の生駒郡及び北葛城郡内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は安堵町に地縁的選考性を有する個人であり、大阪都心部、奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層である。大阪方面・生活利便施設への接近性が劣り、また、画地規模が大きく一部で画地細分化が進むなど環境面での劣化が見られ、地価は下落傾向を辿っている。取引の中心価格帯は、土地価格で１２００万円程度であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅の建ち並ぶ区画の整然とした住宅地域であり駅徒歩圏にあるが、対象標準地と同程度の規模の収益物件は殆ど無く自用目的が中心であり、収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。対象標準地の規模では競争力のある賃貸建物の想定は困難である。したがって、収益還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地の存する安堵町東安堵の住宅地取引を基に試算しており、市場を反映する実証的で説得力を有する価格であり規範性は高い。近隣は、居住快適性を重視して購入の意思決定を行う市場参加者の存する戸建住宅地域であり、近隣地域内に収益物件は立地しておらず、収益性からの価格接近は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和小泉駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡安堵町奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　　　北６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり今後もこの住環境を維持すると予測。コロナ禍、物価高騰等の影響は少ないが、周辺市町に比べて都心接近性や生活利便は劣位。地価水準は下落傾向で推移と予測。 (2)徒歩圏の画地規模がやや大きい開発住宅地。周辺で同品等の住宅地開発が進み供給過剰気味であり地価は下落傾向。人口減少と高齢化が同時進行する中、都心部へのアクセスの劣位性から一層の地価下落が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は駅がなく商業施設も少なく生活利便性劣り人口減少傾向。コロナ禍やウクライナ侵攻による物価高騰等の影響は少ないが地価は下落傾向。 (2)安堵町には鉄道駅がなく、物販等の商業施設が少なく、人口減少率が高い。生活利便性に難点があることから住宅需要はやや弱い。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地域であるが周辺市町の住宅地と比較して生活利便がやや悪く、コロナ禍や物価高騰等の影響は少ないものの需要は低調。 (2)大和小泉駅徒歩圏の戸建住宅地域。大阪方面へのアクセスを含め利便性がやや劣る地域でもあるため、地価は引き続き弱含みにある。
個別的要因	(1)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安堵Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,386 円／平米 21万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,229 円／平米 20万2,423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,019 円／平米 18万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安堵Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,690 円／平米 13万1,215 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,011 円／平米 12万5,664 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,110 円／平米 16万2,358 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万726 円／平米 23万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,571 円／平米 15万658 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,840 円／平米 24万809 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,103 円／平米 25万1,597 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,099 円／平米 16万2,321 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,285 円／平米 21万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,213 円／平米 23万5,430 円／坪
標準価格 平米 坪	5万830 円／平米 16万8,044 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情