路線価 (2023) 奈良県生駒郡安堵町大字東安堵144-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 生駒郡安堵町奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
価格時点	2023 年
駅名	大和小泉駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	708万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	708万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円／坪 1平米 5万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 生駒郡内にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線の戸建住宅地域を同一需給圏と把握。需要者は主に同一需給圏内居住で大阪都心部、奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層。近年開発された総額の嵩まない徒歩圏の住宅地であるが、大阪中心部への利便性は良好とは言い難く、周辺に生活関連店舗が少ないという難点も有しており、地価はやや下落傾向で推移している。中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で７００万円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄生駒線等沿線の住宅地の存する圏域。需要者は主に安堵町内の住民が中心と思われる。地積は１２０～１５０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで６００～８００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響は少ないが周辺市町の住宅地域と比較してやや都心接近性や生活利便が劣っており、需要者がほぼ地元住民となる事などから需要はやや低調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、生駒郡内の複数の住宅地取引を基に試算され、不動産の市場実態を反映する実証的価格で規範性は高い。近隣は比較的近年に開発された駅徒歩圏に存する中小規模戸建住宅地域であり、近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ立地しておらず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏内であるが周辺には対象標準地より規模の大きいアパート等、収益物件が見られる。対象標準地の規模では自用目的の取引が多く収益物件は少ないと思われ賃貸住宅の想定は困難。よって収益還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和小泉駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	生駒郡安堵町奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	45 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大和小泉駅徒歩圏の新興住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)４０坪程度の画地が多い新興住宅地域。賃貸からの住み替えを考える需要層が常に一定程度存在するが、住宅ローン金利上昇、物価高で可処分所得減少の影響が懸念される。当面地価はやや下落又は横這い傾向と予測する。 (2)近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり今後もこの住環境を維持すると予測。コロナ禍等の影響は少ないが、周辺市町に比べて都心接近性や生活利便は劣位。地価水準は下落傾向で推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は鉄道駅がなく、生活関連店舗も不足気味で人口減少率も大きい。社会経済活動は正常化しつつあるが、住宅団地・工業地以外の需要はやや低調。 (2)当町は駅がなく商業施設も少なく生活利便性劣り人口減少傾向。コロナ禍やウクライナ侵攻による物価高騰等の影響は少ないが地価は下落傾向。
地域要因
(1)駅徒歩圏の総額が小さい住宅地。賃貸層の住み替え需要はあるが、周辺に生活関連店舗が不足し大阪への通勤利便性もやや劣る。地価はやや下落傾向。 (2)近隣地域は駅徒歩圏の住宅地域であるが周辺市町の住宅地と比較して生活利便がやや悪く、コロナ禍等の影響は少ないものの需要はやや低調。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は見られないが、画地規模が小さく総額が嵩まない住宅地に対する選好性、競争力はやや優位性が認められる。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三郷Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡三郷町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,521 円／平米 14万3,880 円／坪
推定価格 平米 坪	4万871 円／平米 13万5,120 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,089 円／平米 16万8,900 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安堵Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡安堵町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,386 円／平米 21万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,229 円／平米 20万2,423 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,847 円／平米 20万4,466 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	斑鳩Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,885 円／平米 18万4,756 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,494 円／平米 18万3,463 円／坪
標準価格 平米 坪	6万782 円／平米 20万945 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,947 円／平米 11万5,535 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,366 円／平米 11万6,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,598 円／平米 14万7,441 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県生駒郡安堵町大字東安堵１４４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,048 円／平米 27万1,251 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,445 円／平米 26万2,645 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,355 円／平米 17万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情