路線価 (2023) 奈良県磯城郡田原本町大字小阪305-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 磯城郡田原本町奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
価格時点	2023 年
駅名	田原本駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,030万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万428 円／坪 1平米 6万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良県中和地区の圏域における路線商業地である。需要者の中心は市内またはその周辺地域に拠点を置く経営者、広域的に多店舗展開する事業者等と考えられる。京奈和道の開通により通行量が減少していることに加え中和幹線等の他路線も商業地として繁華性を高めていること、近年は定期借地権による用地取得が増加していること等により、取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格は見出せない。 (2) 同一需給圏は、田原本町を中心に、周辺市町の幹線道路沿道の路線商業地域。需要者は、地場の事業者又は広範囲にチェーン展開している事業者等である。近年、幹線道路沿道への大型店舗の進出が多く見られたが、当該地域は京奈和自動車道開通による交通量の低下等の影響から事業者の出店意欲は低下しており、需要は低調である。取引には個別性が強く、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地であるが自用物件の取引が中心である。需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映している。一方、収益価格は適正な賃料水準を査定して求めたもので、理論的であるが、想定事項を含むため不確実性を伴う。そこで、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 国道沿道の路線商業地域である。商業地においては、需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、店舗需要の低下から空き店舗が増えており、収益価格は低位に求められたものと思料する。したがって、本件においては市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	田原本駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	174.8 坪 (578 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磯城郡田原本町奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗・事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業地としては熟成しているため、今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。有効需要の減少により地価水準は下落傾向にあると予測する。 (2)店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿道の路線商業地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,611円 1平米 7万5,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)田原本町の旧市街地商業地は徒歩での買い回りを前提としており、衰退傾向にある。車両での通行が容易な郊外型商業施設が顧客を集めている。 (2)幹線道路沿道に一部需要があるが、国道２４号沿いは需要が弱く、駅前等旧来の商店街も衰退傾向。
地域要因
(1)地域の幹線道路沿いの路線商業地であるが、京奈和自動車道の開通以降は車両通行量は減少している。商業地としての地位は低下傾向にある。 (2)京奈和自動車道の開通以降、国道２４号の交通量は減少し、商業地域として衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	田原本Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,578 円／平米 24万3,249 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,284 円／平米 24万2,277 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,631 円／平米 25万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	田原本Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,108 円／平米 17万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	7万588 円／平米 23万3,364 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,174 円／平米 24万8,525 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,758 円／平米 25万456 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,030 円／平米 32万7,393 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,971 円／平米 26万1,078 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,189 円／平米 27万8,329 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,291 円／平米 27万2,054 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,936 円／平米 24万4,432 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	天理Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県磯城郡田原本町大字小阪３０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万799 円／平米 33万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,791 円／平米 32万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,144 円／平米 24万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情